6号物件で滞納発生
2年に1回くらい滞納が発生する6号物件。
振り返ってみたら、購入は2014年である。
もう11年も経ったのか‥‥。
家賃6万円×12ヶ月＝72万円／年間
72万円×11年＝72＋720＝794万円
投資金額を遥かに上回る家賃を支払って頂いた。
ありがたい。
入居している方はもともとの所有者である。
契約条件で、リフォーム等は全て入居者負担となっており、
その代わり（？）更新料はゼロにしている。
手間がかからなくて非常にいい投資であった。
さて、滞納は滞納なのだが、
そんな長期入居の方なので、
逆に心配になる。
家の中で倒れてたりしないものか？
先週は多忙で気が付かなかったが、
明日あたり、電話をしようと思ふ。
この物件だけは自主管理をしているのだが、
そろそろリフォームも必要だろうし、
テナントの方も高齢になってきたので、
可能であれば退去して頂きたいのだが、
そうも言えん。
自然体で待つしかない。
22号物件までフルローンで増やしたい
今月2棟一括決済で19号、20号を買うのだが、
あと2件、買いたい。
16号と、17号の戸建が担保設定なしで空いているので、
これを担保に入れて、2つ買いたいのである。
まあトラストが良いと言ってくれないと話にならんのだが。
特に借入残高が今4900万円なので、
次から、やっと借入残高5000万円に到達して、
金利が1％減額になる。
せめてそこまでイカせて頂きたいのだ。
後はそうだな。
とにかく私は無担保の物件があると、
売りたくなる性分である。
担保付では売る気がしない。
そもそも担保に入っている時点で、
買主には足元を見られる。
普通抵当権で、借入元がトラストだから、
残債の額も容易に推定されてしまう。
ツマラナイ。
売る、なんて気持ちを起こさないためにも、
所有不動産は全部担保提供したいくらいである。
借入も超長期であるから、
完済になるのは私が70歳になってからである。
あまりに早く完済になると労働意欲が落ちる。
一生懸命働き、完済するのが良い。
そうやって義父も娘に不動産を残したのである。
私がそうしなければあの世で義父に合わす顔がない。
（ただ、私の行き先は地獄かもしれんが）
もう少し借入と物件を増やして労働意欲を高めるのだ。
無論、労働意欲とは、勤め人意欲ではない
物件数の増加と、借入の増加で労働意欲を高めると言ったが、
モチロン、勤め人としての労働意欲のことではない。
現時点では勤め人給与抜きで、月収は150万円弱である。
せめて200万円までは増やしたい。
月商200万、手取りは100万。
ココまで増えれば、勤め人への依存度がグっと減る。
早く規模を拡大するのは、卒業のチェッカーフラッグへ素早く移動するためなのだ。
大家業の月商200万円はデカい。
月商（売上）＝売上総利益（粗利）なのである。
粗利率が100％だ。
製造業では粗利20％という会社もある。
小売業では5％程度というのもあるだろう。
勤め人独立後の安全装置としては十分な規模だ。
とにかく、滞納はダメだ。
単に忘れているだけならいいが、
事故の可能性もある。
事故ならまだマシだが、夜逃げという可能性もあり得る。
迅速な情報収集と、迅速な対応が必須だ。
特に本件保証会社が入っていない。
迅速と言いつつ、もう10日も遅れている。
急がねば。
つづく