勤め人大家としては複数のプロジェクトを追わない
複数のプロジェクトを追わないとはどういうことか？
例えば
〇A物件の買付を入れて、融資を受けるという投資のプロジェクト
〇B物件の大規模リフォーム
など、複数の大きな支払いがある事業を並行して進めないようにしている。
そもそも、勤め人と大家業。
2つの事業を並行して進めているわけで、
あくまでも副業という位置づけだ。
要するに「手を広げすぎない」ちゅーことだ。
ただ、常に１つの経営課題ってのは走り続けている。
また、空室ってのは１部屋ずつ埋める。
なんてことをしていたら機会損失が増えるだけだ。
空室対策は常に「焦眉の急」である。
これは常に複数になろうが、多数になろうが、やる。
ただ、新築プロジェクトみたいなヤツを勤め人の身分でやるならば、
それだけに集中した方がいい。
突発的な追加コストも発生するし、
土地を掘り返したら遺跡が出るかも知らん。
まあ、個人的には勤め人が新築なんてやるもんじゃないとは思うのだが。
第一、勤め人の仕事それ自体が、「マルチタスク」を求められるし、
案件も複数並行して持たされる。
部下でも持ったら、さらに管理するべき数が激増するのだ。
さて、前置きが長くなったが、
私が言いたいことは、
俺は今、７号物件の全面リフォームに集中するから買わない。
ということだ。
実はもう２２号物件を探し始めようと思っていて、
ついつい物件検索にも熱が入ってしまう。
しかし、最大６００万を突っ込む巨大プロジェクトである。
総資産２億程度の私の６００万だから、ビックプロジェクトである。
もう２週間経つのに見積が上がってこないから、
大分資材調達等が難航しているのだろう。
若しくは絶対に私が納得するプレゼンを用意しているのか‥‥。
（そもそも、コンペではない、１社の指名発注である）
恐らく５月も末が見えてから見積が上がってくると思う。
2027年5月期（11期目）は7号リフォームから期が始める。
まあ5月は決算月なのだが、あまり節税はしないことにした。
ストレートに利益の直撃を受けて、納税するスタイルだ。
まあ、稼いだ以上に税金はかからんわけで、
無駄遣いをしなければ払えるのである。
節約して納税する。
まあ、日本中がそうしているから、景気が悪いのだが。
そもそも、税金払うくらいなら社員にボーナスを出す。とか、
税金を払うくらいなら交際費に使う、設備投資する、車を買う。
そうやって経済が拡大するものなのだ。
まあ江戸時代の寛政の改革みたいなもんだ。
徳川吉宗とか、松平定信。
今の財務省とソックリである。
日本人からエリートを発掘して登用すると、絶対にこれをやる。
要するに質素、倹約である。
ちゃんと深いところまで経済を学ばずに、財務官僚になるもんだから、
（東大法学部出身が多い）
もう、やることが、享保の改革なのだ。
経済縮小、国民窮乏化政策は日本の伝統芸能なのだ。
ただ、庶民も一緒で、フードロスとか、無駄これは
皆一様に嫌がる。
要するに「もったいない」精神である。
これはまあ、資本主義とは大いに相性が悪いと思う。
おっと、今日は大家業の見通しの話だった。
それまくってスマン。
2027年5月期見通し
法人第10期は増収増益で終わる見通しだ。
2025年は3月6月と立て続けに物件を買った。
19号＆20号は賃貸中だったので、そのまま21号を買いに行った。
この場合は複数プロジェクトとは言わない。
特に21号は嫁の法人からのファイナンス。
19‐20号はトラストからのファイナンスなので、少々手間がかかった。
両方トラスト融資だったら、少々手間取っていただろう。
くれぐれも多数の「案件」を抱えないことだ。
急に勤め人が多忙になることもあるし、
不動産にトラブルはつきものだ。
サッと動けるように常に手荷物は少なめにしておくべし。
実は過去に複数物件の同時決済をやったときに、現地調査が甘くて、
実はオーナーチェンジだった物件が「滞納者物件」で、
さらに中が猫屋敷になって大破しているのをそのまま押し付けられたのである。
今思えば、もっとじっくり物件を下見して、においとか、鳴き声とか、
せめて2時間はその場所に居て確認すべきだったと思う。
どうしても忙しいと雑になるのである。
さて、そんな訳でまた、話を戻す。
１９，２０，２１号の家賃収入が上乗せされるので、
2026年5月期は伸びる。
2020年の税務調査以降、
なんと4期は売上が全く伸びなかった。
まあそれはキャッシュを1,500万くらい持っていかれたからなのだが。
そのキャッシュも手持ちのキャッシュではなくて、
借入で調達したキャッシュである。
まあ皆さんも考えて見て欲しいのだが、1500万も持っていかれて、
それを借金で調達したら、回復には3年では立ち直れないと思う。
税引き後のカネで毎年500万円のキャッシュを作る。
これがどんなにキツイことかわかるだろうか。
毎月40万円貯金しろってことだ。
それをマルっと返済に充てて、それを3年。
私の場合には脱税（あえて言う）したカネで収益不動産を買っていたのだから、
その収益不動産の稼ぎを充てられるから大丈夫だったが、
読者は決してマネをしてはいけない。
今は税務署もAIを使って、売上と経費のバランスがオカシイ決算をスクリーニングして、
摘発する。明らかな脱税は逃げおおせない。
話がズレズレであるが、まあ今期の着地はおそらく売上1500万。純利益700万。
こんなところだ。
その決算をシメて、6月からは7号のリフォームを始めていく。
公庫から借入を頂く。
恐らくリフォームには2ヶ月はかかると思う。
どう考えても8月末までは終わらない。
ひょっとすると9月末かもれいない。
こうなると、勤め人の繁忙期が始まる。
リフォーム終了後の7号物件のリーシングと同時に、
22号物件の投資だ。
そう考えると、リフォームと新規投資で、2027年5月期（SAT47歳期）は、
売上、利益共に横ばいか、若干の減益になるかもしれない。
ただ、勤め人の臨時賞与が入って、おそらく勤め人収入が吹き上がる。
これはありがたい。
恐らく22号が手のかからない物件であれば、さっさと賃貸して、
そのまま臨時賞与を頭金に入れて23号を買いに行く。
22号を年内に、23号を年明けに買って、
SAT法人の2027年5月期決算を締めることになるだろう。
ちょうど2025年5月期のようだ。
買って貸す期があって翌年は休む期。
こういうサイクルになるのかもしれない。
2026年5月期は物件購入ゼロ
大体ちゃんとした投資家は、毎年コツコツ物件を買って、
さっさと引退している。
しかし、私はかれこれ20年近く引退せずに、未だにハイスペ（）勤め人を続けている。
そういうところだと思うのだが、
ま、この歳になると、他人と比べることの無意味さってのが良く分かる。
いいんだよ。
焦って拡大していいことは何もない。
身体を壊すか、拡大しすぎて破綻するのがオチだ。
さて、
2026年は全く物件を買わなかった。
理由は現金を増やそう。
と、決めたからである。
そう思った理由がYoutubeで税理士スガワラくんがそう言っていたし、
古田土会計の森尾さんも同じことを言っていたからである。
まあこの二人は資金調達で全く同じことを言っている。
また古田土会計も、スガワラくんも、経営者として成功した事務所だ。
まあシノザキ先生もいるが、あの人は銀行上がりなので、再生ステージの会社向けだ。
（私もそう。）
まあ、そんな訳で、固定費6か月分とか、売上の3か月分と言っていた気がするので、
とりあえず900万。月商4か月分程度を蓄積した。
キャッシュなら毎年1件、融資を使えば2件買えるので、
1年も休んだら900万くらいはそりゃ貯まる。
従来は個人と法人合わせても現金は150万円？
くらいだった。ギリギリで回すのがいいと思っていた。
アホである。
自転車操業をわざとやっているようなものだ。
勤め人の人でも生活費の半年分は貯金して持っておけと言われる。
結局そういうことだと思う。
資金繰りのことを考えなくていいから、思い切って勝負ができる。
私の場合には単に、毎日資金繰り表をチェックしなくなったというデメリットだけな気がするが…。まあいい。
月商の3～6ヶ月の現金があれば借金は怖くない
大家業の借金は所詮、物件購入と運転資金だ。
そして運転資金と言ってもリフォーム費用の支払と、
社長の役員報酬だ。
結局、借りたカネで家を買うから、それで家賃収入が増加する。
売上が増加するので、その分、常備するべきキャッシュが増える。
キャッシュが増えると安定する。
安定すると投資余力が出る。
私もこの循環に入ってきた気がする。
2025年3月に、給与＜家賃
SAT・ピケティの不等式が成立した。
この不等式が成立すると、勤め人を卒業可能となり、
労働意欲が著しく減退する。
勢いあまってそのまま退職する選択肢もあったが、
このブログで勤め人でためた鬱憤を解消できたお陰で、
まだ勤め人を続けている。
このブログがなかったら、おそらく勤め先で喧嘩してただろう。
「貴様らのマヌケっぷりを世界中に向けて発信だバカヤロウ」
そう思って発散している。
実際は誰もみちゃいなくても、
暴露してやったぜ！
という感覚がどこかスッキリする。
まあこの暴露したい、世間にいってやりたいという感覚は
案外誰にでもあって、
ゴシップ紙や暴露系サイト、暴露系Youtuber等も、
そんな人間の感覚が発現したものなのだろう。
をはり