宮本武蔵　VS　佐々木小次郎
巨人　対　阪神
武田信玄　VS　上杉謙信
サッカーの日本　VS　韓国

そして不動産投資業界における

新築　VS　中古

これは1つのカテゴリーを作って論じるべきものだ

新築と中古の差

価格

当然新築物件は高い。
中古物件は安い傾向がある。

その理由は何か？

「建物」の値段が原因

建物は法定耐用年数が決まっている。
と、言うより税務上決められている。

新築時の価格を100％として、
毎年　経過年数÷法定耐用年数の値を掛けることで
物件の価値が算出されるので、
当然経過年数が多い物件の価格は低くなるように制度はできている。

土地の値段は減らない

需給バランスで価格自体が変動することはあるものの、
年数経過に伴って価値が下がっていくことはない。

上がることもある。
それが土地の価格である。

厳密に言うと建物の価格も上がることはある。
インフレや材料価格の上昇に伴うものだが、
それは例外

中古の勝利

投資においては安いことはいいことだ。
よって中古の勝利という事にしておこう。

収益性

エリアによって期待収益率は変わる

東北の過疎地の期待収益率と、
都心5区における期待収益率は異なる。

当然「東北過疎地」に位置する収益物件は期待収益率が高くないと売れない。
よって利益率が高い物件が買える可能性が高い。

しかし、東北の過疎地の物件はそもそもテナントがつかない可能性がある。
くれぐれも甘い見立てで投資してはいけない。

しかし今回は新築　VS　中古の話題なので、
都心 　VS　地方の議論は後日にしよう。

利回りは中古の方が高めに出る

当然である。
先ほど、物件価格が安いという話をしたと思うが、

利回りは　年間賃料　÷　物件価格　×100（％）であるから、
価格が低ければ利回りは上がる。

でも家賃は新築が高いのでは？

そう、新築は家賃が高い。
しかし、これは俗に「新築プレミアム」と呼ばれる現象で、
2年ほどしか継続しない。
3年も経過すると「新築プレミアム賃料」が下落する。

賃料と経過年数の話題（こちらの記事参照）

しかし長期運用に耐えるのは新築

中古物件と新築物件では、今後稼働できる年数に大きな違いがある。
木造（法定耐用年数22年）アパートを例に取ると、

築22年の物件は税法上はもう使い物にならない物件扱いであるが、
あと20年程度は修繕しながら使うことができるかもしれない。
家賃が年間300万円であれば、あと6,000万円稼ぐことができる。

一方同様に42年間継続稼働する前提であれば
新築400万円の家賃収入となる新築物件ならば　16,800万円の総額を稼ぎ出す。

利回り、家賃収入があと何年続くのか？
という観点で言えば当然新築に軍配が上がる。

総回収家賃額は新築が勝利だ。
新築は持久力が期待できる。

そうだろうか？

私はそうは思わない。

山を切り崩した造成地のアパートで、豪雨のせいで新築住宅がダメになったケースもある。

ちなみに私の従弟（いとこ）は東日本大震災で
新築の家が津波で流された。

「新築だから長持ちする」という理解は間違っている。
そもそも新築から瑕疵がある物件もある。
一概には言えない。

逆に30年問題なく建っていた中古は

今後30年も安心して見ていられるのではないか？
直しながら100年行くんじゃないか？
という議論もできる。

今まで天災もあったろうに50年以上稼働している私の木造物件たち。
頼もしいではないか。

だから中古物件の築年数が経過したものは
〇〇年間しっかり稼働してきた「安心の証」
とも理解できる。

だから私は中古でしっかりした物件（安いのは当然だが）をお勧めする。

 

私は中古をお勧めする

中途半端はよくない

各所ウェブサイトでは新築のメリット、デメリット
中古のデメリット、メリットを並べて、
「どちらにも長所と短所がありますね♪」

で締めてしまうが、
私がそれをするのはいかがなものか。
キャラを出していかないと！

よって私は明確に中古物件を押す。

特に資産家ではない投資家は中古からスタートした方がいい。

ハッキリ言っておく。

理由

中古は安い

安いから早く買える。

買いやすい。資産がない投資家は早く経験値を積めるのだから中古からGO。

私の　物件たち　のように、都内でも1,000万円以下の物件がある！
中古を勧める理由の1つは「価格」だ。

トラックレコード

先ほども書いたように、建物が建っていた期間の安全性により、将来の安定稼働が推定される。
新築のシックハウスシンドロームのリスクもない。

実際に建っているものを「見て確認できる」という安心感もある。

家賃が下がらない

先述の「新築プレミアム」が剥がれ落ちたあとの家賃は下がりにくい。
よって収益の先読みがしやすい。
中古を勧める理由の1つだ。

交渉相手が素人の場合が多い

新築物件を売るのはプロだ。
しかし中古物件を売るのは素人だ。

値引きができるのはどっちか、
考える必要もない。

安く買える理由の1つでもある。
素人が新築アパートのプランを立てて安く売りに来ることは100%ない。

私は新築物件を買ったことがない

大事なことを言い忘れた。
そもそも新築がいいか、中古がいいか。

そんな議論をする主体として私、SATは適切かどうか？

皆さんはよく考えて欲しい。

そもそも和食　VS　洋食の議論をしているのに、
その審判は

「洋食を食べたことがない」

皆さん、驚愕の事実です。
偉そうに語ってきた私。
そもそも新築を知らないのです。

そんな奴が中古がいいって・・・・。

ポジショントーク全開ですやん。

今まで「ふんふん」と納得しながら聞いていた人。

黙って手を挙げてください。

 

…はい、下ろしてください。判ります。

皆さん、そういう姿勢で情報を得るのは今すぐやめましょう。

受け身です。それは。

今後は批判的に聞く習慣をつけてくださいね！
お願いします。

但し、私が中古物件を勧めても
1円もわたしにカネが入ってこないという点はご理解下さい。

むしろ中古をおススメして価格が上がって、
自分が買えなくなって苦しくなります。
投資的には皆さんが新築を買って損をして、程よい中古になった時に
私が皆さんの売る物件を
買いたたくのが最も有効です。

しかし、私は読者を大事にするのであえてこう言っているのです。

新築も悪くはない

見も蓋もなくなりますが、
新築も悪くはありません。

新築を主体にポートフォリオを構成していくタイプもいます。

但し、これまで私が指摘した新築のリスクをカバーする対策を取っているはずです。

新築プレミアムが終わった時の対策

家賃が下落してもいいようにシミュレーションをしておき、返済や経費の支出をうまくコントロールすることです。

物件価格自体が高くならないようにコントロール

アパートメーカーを通さずに自分で大工さんに発注するなどして、
コストを抑える努力をすることで物件価格の高騰を抑えているようですね。

低金利での調達、長期での返済

4.5％でローンを組むのは自殺行為です。

低利で長期のローンを組んで、キャッシュフローを太くできれば、
新築のデメリット（利回りの低さ）をカバーしてキャッシュフローを出すことができます。

 

まとめじゃい！

①　私　SAT は中古をおススメ

理由は「早い」「安い」「うまい（利回り）」

②　ポジショントークに気を付けろ

③　新築もデメリットをコントロールできればいいぞ。

以上だ！