１号物件 西早稲田マンション１LDK44.8㎡
12月は毎年資産査定を行っている。
別に税務署に修正申告して納税するわけでもないが、
自主的な運動として行っている。
1号物件のこれまでの評価額は35百万円であったが、
これは42百万円に増額した。
購入時は27百万円だった。
値上がりを受けて35百万に上げていたが、
一つ上の同タイプの部屋が5,480万円で出ていたので、見直した。
こちらはフルリノベしている。
5,000までは下げずに売れるのだろう。
まあ、そんなわけで5,000から、フルリノベ費用800万円を控除して、
4,200万円と査定しなおしたわけだ。
まあちょっと強気な気がする。
12号物件＋15号物件の評価2000万
12号は775万、15号は900万円投資。
ただし、12号は猫多頭飼いで200万リフォーム、15号解体費用で200万円。
1675万円から325万円UPだが、諸々考えるとあまり上昇していない。
12＋15号物件は再建築不可物件から、接道した物件なので、
評価額を切り上げた。
しかし、過去（2019年頃）2,500万円で全く売れる気配がなかったので、
保守的に2,000万に留めた。
微妙ではある。
14号物件＋18号物件 評価1,800万円
これも再建築不可接道案件である。
750万円＋700万円でリフォーム230万円だから、それほどUPさせていない。
面積は73㎡。
2つ合わさったのに狭い。
㎡25万で査定して1,800万円とした。
㎡30万円、坪100万円が相場だが、売るとなったら解体費用は控除されるだろうと言う推測もあり、解体費用相当を控除して評価額としては1800万円とした。
家賃は7.5万円＋7万円で合計14.5万円／月
まあこんなもんじゃないっすか？
という水準に修正した。
なんとなーくだが、私の勤め先でも似たような評価をしていて、
私は殆ど外さないから、この程度は打倒な切り上げだと思われる。
見直しの結果BSは
資産212百万、負債は変動なく、87百万、純資産は124百万円となった。
15百万円程評価を切り上げさせて頂いた。
評価は切り下がることもある。
四半期ごとに評価は修正していきたいと思っている。
基本的には時価評価が妥当。
売却したらいくらになるか？
市場を見ながら変更させていく。
売却コスト（仲介手数料）までは見ない。
解体費用は見る。
基本的に法定耐用年数オーバーなので、
解体が前提である。
マンションはよくわからないが、
徐々に47年の法定耐用年数を経過する物件もある。
基本的には廃墟になるまで持つつもりだが、
建て替えは当然にあり得る立地の物件ばかりだ。
どうなるかは分からないものの、
立地が良いマンション（特に都心5区）はまず、
建替の方向で議論が進むと思う。
私がデベロッパーならば、安値で買い集めようと試みるだろう。
全戸集約できればいいが、
それができないとなれば既存区分所有権者にプロジェクトに入ってもらうしかなくなる。
プロジェクトを精査して、デベロッパーと同じ水準での取り扱いを求めていけば、
まず大丈夫だと思う。
とはいえ15㎡3点ユニットの物件が4件だけの話だ。
一生懸命考えるのもアホらしいので、アホみたいにホールドだ。
手前みそだが、結構いい線で評価できていると思っている。
総資産2.1億、純資産1.2億だ。
健美家ですずまるさんの記事を読んでいると、
私も一気にアパートローンに進みたくなるし、
これまでキャッシュを吐き出して、
無駄に繰り上げ返済してきたことも悔やまれる。
勤め人もあと数年なので、
ここでアパートローンを…。
という気持ちもないではないのだが、
いかんせん、12％の物件は、
私の投資希望エリアにはない。
そこから外れて勝負をしに行くのもツマラナイ。
まあ、焦らず、身の丈にあった投資をしていく。
基本的には不動産からの収益には手を付けずに、身体が動く間は
自分の商売を持ってやりたい。
今はまだ労働力販売だけだが。
つづく