9号物件の概要サマリー
〇価格 380万円
〇融資：利用なし 全額キャッシュ
〇築年：1972年9月
〇構造：木造
〇間取り：4DK
〇土地面積：66.11㎡
〇建物面積：48.08㎡
〇階数：2階建
〇賃料：45,000円
〇利回り：13％
【物件一覧】に記載の通りです。
2016年1月に投資実行。
東武アーバンパークライン 馬込沢駅徒歩15分
そろそろ丸3年になります。
毎月45,000円が粛々と入金され、
今の所、コストも全くかかっていません。
年間50万円程×3年で、
150万円を回収したので、
投資金額 －回収金額の差額は 230万円、
土地は路線価7万円程度なので、
「損をすることはまずない」水準です。
木造なので、
破格の解体費用を吹っ掛けられるなど、
いざ非常事態となったら自力で解体して
更地にして売ります！
廃棄物は実家の東北の山に埋めます。
（実家には東京ドーム10個分以上の山があります。時価100万円）
冗談はそのぐらいにして。
投資実行時の私の状況
前回の物件（練馬区戸建）の購入から
わずか5カ月で投資実行。
1月は勤め人のボーナスが出たので
買うことができました。
今の勤め先に入社して丸2年が経って、
仕事でも成果が出て、
よくも悪くも慣れてきた状態。
勤め人は転職してから1年～2年程度は
効率よく回せるまでの時間が必要です。
新卒社員は3年程度はかかるでしょうか。
勤め人仕事に慣れてきたときに、
どうするかで2つの道があります。
① 慣れて浮いた時間をさらに勤め人の成果を出すために再投資する。
② 慣れて浮いた時間を自分の商品を磨くために投資する。
サウザーさん（@Fist_of_Phoenix）が言うところの
「カレーの作り方全部教えてもらえる会社」
に勤める人は
①に行くのもアリだと思います。
② は大企業ホワイトに勤務している人向けでしょう。
大企業に所属しながら①の勤め人再投資は
エクストリームサラリーマンコースです。
これはかなり厳しい世界と言えますが、
大企業の資金力を使って、とても個人では経験できない規模間の
ビジネスができるという面白さはあります。
個人で数百億の会社のバイアウトをするとか、
海外で石油プラントを建設して日本への専属輸入契約を締結など。
ま、この道を進みたい人は
このサイトを見ていないと思うので説明しません（できません）。
380万円の戸建投資を分析しているページですからね！
さて、
私自身2016年は3番目の子供が生まれ、
彼がちょうど10カ月になった時期。
まだ妻は育児休暇中でした。
勤め人+不動産が軌道に乗ってきて、ある意味
「人生仕上がった感じ」
が完全に出ている状態です。
仕事＋不動産で安定しまくっている状態です。
2016年にはいよいよ法人設立に動く。
そんな年ですね。
2015年に勤め人で大きな戦果を挙げたので、
サラリーが増大したので、所得分散を狙いました。
この話はまた別の機会に。
情報ルート
こちらも7号物件の仲介業者さんからの情報で、
3件立て続けに決めてもらいました。
ずっと気になっていたものの
なかなか取引がなかった業者さんでした。
7号物件も楽待からの情報だったと思いますので、
収益物件検索サイトは今や
業者さん検索サイトとしての役割の方が重要なのではないか？
とすら思えます。
まだ親密な仲介業者さんが少ない投資家は、
是非、「馬が合う業者さんを見つけて下さい」
勤め人の同僚とは違う、まさにビジネスパートナーとなるでしょう。
投資としての9号物件
利回りなど
家賃が年間54万円で、物件価格が380万円でしたので、
単純に14％もの高利回りです。
戸建賃貸としては平均的な利回りではないでしょうか。
コスト
こちらはNPO法人へのサブリースとなっています。
NPO法人が転貸しています。
そのため、ほとんどコストはかかりません。
先日エアコンが壊れたという話がありましたが、
後から直りました。
と連絡があった程度です。
粛々と家賃が入金となり、
そのまま私のカードローンに返済されていきます。
もはや流れ作業とも言えます。
固定資産税等も安いです。
小規模宅地ですので優遇もあります。
出口戦略
恐らく退去が発生したら、土地として売ると思います。
リフォームが相当必要だと思うので、
土地値 ― 解体費用 の価格で売却します。
隣地も更地になっているので、
セットで売れるといいかもしれません。
周辺には結構家が建っていますが、
イマドキはもう少し敷地が広めの戸建が好まれそうです。
解体費用は坪4万円×17坪で68万円もみておけばいいでしょうか。
特殊なイベント
トラストLF、共同担保拒否
14号物件を買う時に、最初はこの物件を
共同担保にしようと思っていました。
しかし、そこで事件が起きます。
この物件はNPO法人へのサブリースなのです。
NPO法人がこの物件を3名に転貸しているという状態。
何かに似ていますね。
そうです
「カボチャの馬車」、スマートデイズスキームと似ているのです。
トラストLFは
「シェアハウス絶対NG」
であり、スルガ銀行が叩かれ始めてからは
なお一層警戒心を強めています。
そのため、共同担保としても認めない！
というのが今（2018年8月頃）の状況なのです。
そのため、私はこの物件ではなく7号物件を共同担保に
差し出して、14号物件を買うことになりました。
もし他に物件を持っていなかったらと思うと、
ぞっとしますね。
ちょうどキャッシュもなく、
カードローンの枠もなかったので、
危なかったです。
手元資金は500万程度常に維持すべきですね。
気を付けましょう。
戦国武将研究室は1日おきに掲載
健美家さんのブログに登録していますが、
掲載条件が6割以上が不動産投資関連記事とのルールがありました（笑）。
そのため1日2記事毎日書いていくと、
不動産投資関連の割合が50％になるので、
戦国武将研究室は1日おきくらいの
頻度で更新します。
別ブログにすればいいのかもしれませんが、
私はITオンチなのでご容赦下さい。