21号物件入居決まる

家賃8.5万円

物件一覧（売却済を含）総部屋数19室

続きを見る

物件一覧を更新した。
（そろそろこれも公開するのやめようかな…。）

人気の総武線、本八幡駅から徒歩35分。
1㎞が5分計算だから、7㎞程離れた立地。
バスを使って何とか15分もあればアクセス可能だと思う。

5LDKの88㎡。
なかなかの広さだ。
テラスハウスである。

入居者の属性は非開示。
560万投資、100万でリフォーム。
8.5万で賃貸決定。
相場家賃としては9万だと思うが、
なかなか決まらないので5千円下げたらすぐに決まった。

SAT債の基本設計は100万、1年返済、年5％というものなのだが、
プロジェクト融資型SAT債を起債した。
600万円、元金返済月5万、金利5％の元金均等返済型SAT債をオーダーメイドで作って、
1名（1社）の投資家に引き受けてもらった。

8.5万の家賃を回収して、7万チョイの元利返済を行っていく。
シンプルな仕組みである。
これが直接のお手本だ。みたいな組み立てだ。

ほとんどキャッシュフローが出ない組み立てなのは、
私がまだ、キャッシュ残高経営に目覚める前だから(笑)。
まあでも、いくら長くても、10年で完済になるようには組まないと、
貸す方もリスクを感じる。
私のワンマン経営だし、私も10年後は56歳。
突然死ぬ可能性も無いわけではない。

大家業の面白さ

これは人によって違うと思うのだが、
私が一番アドレナリンが出るのは、
安い物件の購入チャンスの時、
物件が高値で売れた時なども出る。
しかし、
一番楽しいのは、
自分が適正な価格だ。
と、思った金額で購入、適正なリフォームを施し、
想定通りの賃料で入居者が決まった時だ。

当たり前のことが、当たり前に起きる。
これを重視している。
私がこうなる、と思っていた通りにコトが運ぶ。
これが気持ちいい。

整然と整理整頓された工場で、
マシーンが無駄のない動きで24時間、生産しているラインを眺めるような
気持ちよさがある。

「俺にはこの未来が見えていたんだよ。そうそう、これこれ」
そんな感覚だ。
オーナーチェンジの場合にはそれが弱いのだが、
空室の物件の場合にはとても気分がいい。

この感覚を味わうために、大家業をやってい…。
と、そこまでは言わない。

オーケストラの指揮者もこんな感覚ではなかろうか。
自分の指揮の通りに演奏されるような、そんな感覚だ。

勤め人でもそれは、ある。
債権回収の案件ファイルをじっと見て、
一通り対象債務者の性格を分析する。
手紙が効くか、電話が効くか、訪問をしてみるか。
色々なプランを試しながら、
自分の推測を事実に組み替え、適宜プランを修正していく。

着地はまあ、この辺りだろうな…。
その予測がバシっとハマって、全額回収した時なども非常に面白い。
試行錯誤のプロセスも面白い。
外れて悔しいのもまた楽しい。

株式投資でも似たようなところはあるのかもしれないが、
株式投資は市場がこう動く。と読むが、外れる。
ゲームはな、結局俺が勝つ
そうじゃないと面白くない。

ドラゴンクエストでも死んだらもう最初っから、
というルールだったら面白くない。
全滅しても「おお、SATよ、全滅してしまうとは情けない」
と、言われながら、ちゃんと復活できるから楽しめる。

勝てないのは、面白くもなんともない。

満室稼働時のビジネス収益＞給料

2025年3月に、私の勤め人の稼ぎは
ビジネス収益に逆転された。

しかし、今1室空室であり、
再び給与に逆転を許すと言うことになった。
21号物件のリーシング成功によって、
再びビジネス収益が再逆転した。

くだらないシーソーゲームだ。
ビジネス収益優位は絶対に崩れない。
結局勝つのはビジネス収益なのだ。

恐らく1年少々経過すると、
再逆転は起きなくなる。
スタート時点では
給与　400万円
ビジネス　0円
このような関係であったが、
今では
給与月　100万
ﾋﾞｼﾞﾈｽ　109万（数字は仮定である）
こう。
さらに間もなく
給与月　100万
ビジネス　120万

と差が開く。
私の稼働率は90％を下回ることはないので、
もう1，2件投資したら再逆転は不可能だ。

をはり