公庫に運転資金200万円申込。
感触がいい。
助かる、マジで助かる。
今どのくらい資金繰りがヤバイかと言うとだな、
私の資金繰りが一番キツイのが
クレジットカードの引き落とし後、
家賃の入金が入る前
大体10日～14日が資金が一番足りなくなる時期だ。
ちなみに9月10日の想定キャッシュ残高は 45万円
10月10日の想定キャッシュ残高は 47万円
である。
これは個人の口座の残高ではない。
法人の残高でもない。
そう、法人個人合算して45万円しかないのである。
ちょっと想定外の引き落としが合ったら
即デフォルト（債務不履行）である。
どうだ！
びびったか！
世帯年収5,000万円を自負しているこの私が、
このザマである。
要因は2年連続、合計5室の物件投資（総額4,000万円）だ。
もちろん借入も併用している。
〇一之江隣地物件 総額900万 キャッシュ700万
〇千葉戸建 1000万 全額借入
〇行徳テラス2戸 1,380万 全額借入
〇市川市北部テラス 650万円 500万借入
キャッシュを突っ込んだのは
諸費用等含め、1,000万円に過ぎない。
問題の根本には「超短期の借入」がある。
1億の借入をわざわざ10年返済のピッチで組んでいる。
こうなると年間のキャッシュアウトは1,000万円近くなる。
私の給与の手残りなど300万円／年 程度しか残らない。
（妻への生活費支給400万、家賃水光熱費や私の浪費！）
法人に残るキャッシュも700～800万円／年 程度だ。
これらを全部返済に回している。
どうしてもキャッシュが厳しくなる。
それに物件購入で1,000万のキャッシュアウトが直撃したもんだから、
家賃のキャッシュインで補填する速度が間に合わなくなっている。
完全に息切れ状態なのだ。
慌てて借入を長期に切り替えているのだが、
それでも、負担は重い。
公庫の融資3つが順次終わってくるので、
これを片付けたい。
公庫①残り8回＠75,000円
公庫②残り26回＠90,000円
公庫③残り19回＠59,000円
この辺りが終わってくると、
キャッシュフローが大分改善する。
ざっと2年と言うところか。
今回、
公庫④が加わる、残り24回＠85,000円
毎月のキャッシュアウトは確かに増えるが、
向こう半年の資金繰りはグッと楽になる。
資金繰りの底（毎月10日）で、法人口座には200万。
個人の口座にも100万を置いておくことができる。
残高10数万円になって、突発的な引落が落ちない。
という恐怖を感じなくて済む。
とりあえずは法人、個人それぞれ底で100万の水準でヨシとするが、
200万まで回復するまでは新規投資をお休みして、
じっくりと腰を据えてキャッシュの改善に取り組む。
要するに「新規を買わない」ということだ。
2020年から4年、投資を休んで、
2024年に2件買って
2025年にも2件（3戸）買っている。
追徴課税の穴、1,500万の回復に4年を要したのである。
たった2年で1,000万も使ったらダメだった。
キャッシュの回復のためには時間がかかる。
家賃を回収する時間と言うヤツがな。
2020年の16号から
2024年、17号、18号
2025年、19－20号、21号と、
かなりのハイペースで投資してしまった。2年で5戸はやり過ぎた。
2007年から2020年までの13年で16件買ったのだから、
毎年1室と少しのペースだった。
それが2年で5室はちょっと加速しすぎたのだと思う。
家賃収入で計算しても、
17号 7万、
18号 11万
19ー20号 14万
21号 9万だ。
合計するとなんと、41万円の家賃増だ。
日本の勤め人の平均給与と同額、売上を伸ばしたことになる。
若干速く走り過ぎたとも、思う。
200万、借りられたことで、返済期間の2年、休むつもりでもいいと思う。
2年も動かずにいられれば2,000万程度はキャッシュが積めると思う。
（多分そんなに我慢できないｗ）
後は勤め人を引っ張れるだけ引っ張る。
あと10年で30室を目途に増やせれば、まず御の字だ。
今19室、あと10年で11室は、できない数字じゃない。
とりあえず一息つけた…。
1月には賞与が支給されるから、
そこまではジっと動かずにいよう…。
をはり
2025年9月5日（金）
