資金繰りがキツくて公庫様から融資を受けるのだが、
原因は何度も言う通り、
「買いすぎ」だった。
であれば、適正な購入ペースはどの程度なのだろうか？
私の大家業の実質的なスタートは2008年9月であり、
29歳の時だった。
現在46歳で所有個数は19室である。
17年で19室。
年1室のペースで拡大している。
特に首都圏、それも都心通勤1時間圏内であるから、
物件価格が高い。
さらにDIYなし、全部業者様発注である。
2024年、2戸
2025年、3戸
と、一気に加速した感がある。
給料も増えているし、家賃も増えているのだから、
加速して当然という考え方もあるが、
2020年に1500万円の修正申告を食らっていることを踏まえると、
（2014年にも食らってる、次は2027年までに調査が1度入ると思う）
私の買い方は、本来納税すべきカネを先送りして
不動産を購入していたことになるだろう。
やはり適正なペースとしては年1戸である。
途中には失敗投資もあるし、売却や火災で焼失した物件もある。
ちょっと急ぎ過ぎたのは間違いない。
年2戸は少々ペース的に早いのだ。
私が勤め人として稼働できるのはおそらく残り14年だ。
35～40室の戸建を買って、60歳定年。
家賃としては3,500万円程度になると思う。
返済比率30％、経費率20％として納税前でキャッシュは1750万。
納税がガツっと入って手残り1,200万円。
まあこんなところではないだろうか？
勤め人を引退した状態で総資産としては3.5億。
純資産は2億前後。法人から500～600万の給料を取るか？
そんな感じで老後に入っていく。
これは頭でパッと考えてみても、全く無理がない
（むしろ低すぎる）目標である。
現代では60歳で老後なんて言える時期ではない。
ちなみに平均寿命が60歳を超えたのは戦後からである。
戦前は50代でみんな死んでいたのだ。
現代は60からあと25年も生きる。
実際80歳を超えた国会議員がハバを効かしているのだから、
老後は80歳以降と考えていいと思う。
私もかなり健康には気を遣う方だ。
喫煙はするが、80歳まではマトモな頭脳は維持できると思う。
話がそれた。
今日は購入ペースの話をしようと思っていたのだった。
しばらく年1戸ペースで、来年は1年休みくらいに考えている。
それでも大家歴18年で19室。遅くはない。
今まで手許キャッシュを厚くするという作業を怠ってきた。
個人200万円、法人300万円が資金繰りの底でも維持できるように、
財務を組みなおしたい。
今回借入で200万入れるのだが、このような対応は
事業会社では普通だろうが、安定していて、なおかつ勤め人を並走させている者が
行うのは少々危なく見える。
皆どの程度運転資金として置いているのかな‥‥。
教えてもいいと言う人は是非Xでメッセージを下さい。
ちなみに私はこれまでずっと、個人法人合わせて100万円程度だったｗｗｗｗｗｗｗｗ
続く
2025年9月18日（木）
