自分のBS、PLを作ろう
いつも言っているが、
私は毎日BSとPLを見ている。
Excelでササっと作って、
1シートにBS PLを。
別シートには資金繰り表を作っており、
私の通帳の動きを全部転記している。
2013年（34歳時）
の古い資料なのでもうそのまま出してしまうが、
当時は
総資産49百万円
純資産15百万円
であったらしい。
法人化もしていないし、
転職間もない頃であろう。
不動産も5件、都心部築古区分のみである。
まあそれでもまあ、頑張っている方だと思う。
知人から500万円程調達（金利7%）して2件買い増しているようだ。
なかなか肝が据わっている。
2018年11月末 VS2019年11月末
同様に昨年の11月末の業績と
2019年11月の現時点の業績を比較して見てみる。
総資産 153百万円 ⇒ 164百万円 ＋11百万円
純資産 069百万円 ⇒ 082百万円 ＋13百万円
このようになった。
資産の増加に関しては、2019年3月に投資した、15号物件。
12号物件の隣地の更地の影響によるものである。
1,000万円投資したのであるから、その分増えている。
その他の増加要因としては株式投資200万円、
手元の現預金を100万円は維持するようにしているので、
300万円程資産が増えていることになるが、
一方知人へ貸していた借金が返ってきたりしているので、
トータルとしては
10（15号物件）＋3（株式と現金）－2（知人からの借金返済）＝11
このような資産増加要因となった。
ただし、この資産の増加は、
「全く評価できない」
稼げる資産ではなく、隣地を買っただけであり、
収益を生まないアセットを増やしただけである。
実に面白くない。
一方で借金は84百万円から82百万円に減少した。
公庫から10百万円借り、さらに倒産防止共済から2百万円借りたものの、知人からの借入を返済▲10百万円。
さらにカードローンやら、毎月の返済での元本分減少を含めて合計で12百万円程返済している。
結果的に借金が2百万円減ったということになる。
是非週1回以上、自分の財務状態をチェックしたい。
ダイエットをするためには日々の体重チェックは欠かせない。
同様に、
財務の改善のためには自分の財務状況を、少なくとも毎週チェックしたい。
私も実は資産が増加しているように見えて、
12号物件の修繕費を資産計上している。
これは毎月償却していく性質のもので、4年で償却する。
こんなものは資産であって実質は費用であるから、
こんなものがBSに乗っているからと言っても
全然うれしくない。
私の問題はカードローンという悪性の借入であるので、
来年はこれを絶対に完済するつもりだ。
そしていよいよ銀行との取引を開始したいと思っている。
借換からスタートするか？
1件銀行向けに物件を用意するか？
どちらでもよいと思っているが、
三井住友トラストL&Fを借り換えるのが良いと思っている。
三井住友トラストはドライな関係をモットーにしているので、
追加融資の営業などしないし、決算書を出せとも言わない。
手数料さえ払えば繰り上げ返済することには何も言わないだろう。
そんな戦略もBS PLを見ていればこそ思いつくというもの。
将来の理想的な財務状況も夢見よう
現状を確認することも大事だが、
自分が将来どのようなBSPLを実現したいのか？
こちらも極めて重要だ。
人間は自分がなろうとしたものにしかなれない。
目標もなく走り続けるのは苦行だ。
私の理想は「非」給与収入だけで手取り月200万円。
これが目標である。
子育てが終わったら月100万円でよい。
ささやかな望みである。
まあ勤め人をしている間に達成しても良いし、
勤め人卒業してから達成しても良い。
急がず実現していきたいと思う。
また、200万円の手取りに必要なBSはそれを逆算して得れば良い。
返済比率50%として不動産だけで実現しようとしたら、
400万円／月の家賃が必要になるだろう。
年間4,800万円だからこれを10％の利回りの物件だとしたら、
4億8,000万円の借入。借入はいくらでも良いが、返済比率50％に収まるようにするためには、どの程度頭金を入れるとか、そこは各々の財務状況に依る。
是非、目指すべき未来を定め、そこまで何年で到達するのかをじっくり考えて欲しい。
不動産は遅いプランであり、
株式投資も極めて遅いプランだ。
早く到達することに拘り過ぎて失敗する可能性もある。
簡単じゃない。
だからやりがいがある！
是非皆さんで走っていきましょう。