私は三井住友トラストローン安堵・・・・
andを変換しようとしたらいい文字が出てきました。
三井住友トラストローン安堵ファイナンス。
いい名前だ…。
おっと、いきなり脱線しました。
三井住友トラストローンアンドファイナンス様（以下SMTL）から年3.9％で調達している話は何度も書いていますが、このほかに融資事務手数料1.62％、繰り上げ返済手数料2％がかかります。
「うわー高い払い過ぎ」
とかいう人は間違いなく
「レベルが低い、洗練されていない投資家です」
なぜならば投資の良し悪（あ）しは金利や手数料だけで決まるものではありません。
上記の融資条件より厳しそうに見える、貸金業法上の上限利息である15％でさえ、
大したことない投資だってあり得るのです。
具体的な例をあげましょう。
道路に面していない、100坪の土地Aがあります。
この土地周辺の土地価格の相場は坪100万円です。
普通問題のない土地として買えば1億円必要ですが、
道路に面していないこの土地Aは建物が建てられない土地です。
そのため7,000万円で安く買えました。
しかし、この土地の隣の30坪の土地Bは道路に面しており、
この土地Bを買う事で、土地Aと合体させて、土地ABとすると、
建物が建てられる130坪の土地が誕生します。
この取引をまとめるに1億円必要ですが、手元には200万円しかありません。
さあ取引を始めましょう。
（ここでは簡略化するために融資関連費用だけ取り上げ、印紙代等も無視します）
まずはSMTLに融資申し込み1億円です。事務手数料1.62％の162万円を払います。
そして土地購入代金 7,000万円と3,000万円の合計1億円を借ります。
そして土地A、土地Bを購入し、購入代金を払います。
これで土地AB市場価格1億3,000万円の土地ができました。
そしてこれのクローズドハウスという分譲会社に売却し、
1億3,000万円をゲットしました。
ここまで1年かかりました。
金利は3.9％なので390万円払い、1億円を返済、期限前返済手数料200万円を払い、
さらに元金を返済しました。
すると、SMTLへの総支払額は1億752万円です。
1億3,000万円 ー 1億752万円＝ 2,248万円の利益が取れました。
実際には抵当権設定費用や、不動産取得税、固定資産税等もかかりますから、
全く同じ取引ができるわけでもありません。
仮に利息制限法上限の15％であっても利益は1,500万円出ます。
（手数料もみなし利息ですから、15％以上は金利は取れません！）
どうでしょうか？
金利が15％であろうが、実質7％であろうが、
利益は出せるのです。
問題は浪費したお金を15％の金利を払ってリボ払いすることです。
そして35年後に2,000万円の価値しか残らない戸建て住宅を、
35年ローン年1％の金利で住宅ローンを組んで8,000万円の家を買う事も
実は同じくらい愚かなことなのかもしれませんね。
金利は手数料です。
手数料を上回る利益を出せるのであれば、100％の金利でも投資すべきなのです。
そして高金利の借り入れは洗練された投資家でなければ扱えない、危険な武器なのです。