既に800万円積立 完了している
法人経営も9期目である。
8期連続黒字経営をしているので、
節税のために「倒産防止共済」への掛け金をコツコツ使ってきたものの、
全部使い切ってしまった…。
この掛け金はちょっと増額して欲しい。
せめてインフレ率に連動させて欲しい。
税金はインフレに伴ってドンドン増加する。
しかし、課税額の基準は低いままだと、
増税と同じ効果が生じる。
国民民主党が主張していた123万円の壁を178万円にするというヤツだが、
この根拠は123万円が当時の最低賃金×1年分。
今の最低賃金を基準にすると178万円だ。
ってことになる。
まあ、スジが通ったロジックである。
ま、全員が貧しい分には俺は構わんが。
とにかく倒産防止共済は良い制度だ。
掛け金が損金処理（税金が減る）できる上に、
積立金の90％の範囲で資金の借入もできるのだ。
それも超低利（1％以下）である。
借りっぱなしで返さないのが基本戦法。
この契約者借入であるが、正直返済する必要は、ない。
ずっと借りっぱなしでいい。
そもそもこんな低利の融資で資金使途も自由なのだから、
借換でも何でも使える。
常時使っておくのが望ましい。
面倒なのは1年の期限一括返済なもんだから、
毎年、毎年の手続が面倒くさいこと。である。
私は今700万円弱の借入をしており、
来月が返済期限なので、減額借換の手続真っ最中である。
最初は何のために借りたのか忘れてしまったが
当初の借入理由はすっかり忘れてしまったが、
物件購入か、若しくは物件購入のために借りた借金
の肩代りに使ってしまったと思う。
私に限らず、拡大期の大家と言うのはとにかく借金に餓えている。
借りることが出来れば借りたのである。
借りても借りても飽き足らず、どんどん買う。
借りられるなら親の仇からでも、借りる。
そして買う。
まるでカードローンの如く、借りては返し、
借りては返しをやっていて、もはや何のために借りたのか分からない。
そんな借金である。
事業に使うカネであれば、特に資金使途云々を聞かないで貸してくれる。
資金繰りに常に頭を悩ませている中小企業の強い味方である。
返済していく
理屈を言えば、0.9％の金利だから、
LFアセットファイナンスの4.3％の借入よりも
返済順位は後でいいのかもしれないが、
これは、早期償還していきたい。
この借入金は、緊急時の保険的に枠を開けておきたい。
2週間程度？で借りられる。数少ない借入だ。
緊急の訴訟、損害賠償、頭金の不足に対応するものだ。
短期の借入と長期の借入は明確に分けた方がいい。
物件購入の長期資金は、借りる際に完済までの
家賃収入で返せるように組んである。
それを運転資金を減らしてまでも返すのは間違っている。
（今まで間違っていたということだ）
短期必要資金で
長期のローンを返済するというのはNGである。
もちろん業績が好調で、
短期の必要資金が予算より大幅に上回っているのであれば、
予算を修正して、繰り上げ返済なり、
新規投資を行うというのはアリだが、
なんとなく口座にあるから。
と、テキトーな資金の繰りまわしをしたら、
まず、行き詰る。
規模が拡大して、固定費UP、支払先、支払額がUPしていくと、この「乱れ」に段々対応できなくなるのである。
貧乏オヤジと金持ち母さん
給与＋家賃の絶対額では私の方が収入が大きい。
妻の家賃収入は私の家賃よりも多いが、総じて2/3程度である。
しかし、妻の法人は毎年キャッシュが８００万以上積み上がり、私の方は資金繰りに汲々としている。
理由は明快で、妻の法人は役員報酬ゼロ。
私から妻に生活費を渡しているので、
妻はその範囲で生活をするから、
法人の役員報酬を取る必要がない。
そのおかげで私の３号被保険者として、
年金・社会保険制度にタダ乗りしている。
おまけに新規の投資を一切しないので、
キャッシュが残り続けるのである。
一方私は、
昨年、今年と２戸ー３戸と投資を積み上げた。
さらに借入でそのほとんどを賄った。
目先にカネがあると、
「仲介手数料と融資費用くらいは払えるな。よし、買うか」
と、なってしまいがちだ。
私も４５歳にもなって、そんな恥ずかしい判断で
今年３室も買ってしまった。
情けない。
お陰で公庫に運転資金を借りるハメになったのである。
これからは短期の運転資金を手厚くしておいて、
緊急時の倒産防止共済枠も空けておく。
さらに、
新規投資をする場合にも、短期の運転資金は
別枠でしっかり確保し、余裕を持った投資を心がける。
さらに、リフォームも短期の運転資金に安易に手を付けない。
ちゃんと減価償却の期間に合わせて返済すレジュールを組み、
キャッシュフローが乱れないように気を付けていく。
今後１年～２年は短期運転資金の確保と、
倒産防止共済の枠空け作業に消えそうだ。
ざっと1,000万のキャッシュだ。
ま、1年かな。
をはり