不動産投資は融資を引っ張ってナンボだ
不動産投資ってやつは自己資金だけで勝負したら
どうやっても株式投資には勝てない。
これは事実だと思う。
私も利回り10％オーバーを前提に投資するのだが、
実際には「リフォーム費用」「広告費」など、
諸経費がガンガンかかってくる。
トータルでのIRRを計算してみると、
5～6％に落ち着くと思っている。
そう考えたら、実際にはコストのほかに、
自分でやらなければいけないことも多いので、
自分の労働力という最重要リソースも費やされることになるわけだ。
最近は株式投資をやっていないので、
詳しくは知らんが、配当利回りで5％程度出せる株式投資と比較しても
不利であることは否定できない。
じゃあなんで不動産やってんの？
という話だが、「融資」を使えるというメリットが、
前述のデメリットを相殺する。
自己資金500万円で10％の物件に投資しても、家賃は50万／年。
しかし自己資金500万円、借入を2,500万円にして、
合計3,000万円の不動産を買うとする。
この不動産を8％で運用すると、年間賃料は240万円になる。
資金調達コストを4％としようか。
利払いは年140万円だ。
240万円ー金利コスト140万円＝100万円。
自己資金500万円が100万円のリターンを生むのだから、利回りは20％である。
株式投資で年20％のリターンを「安定的に」出せる銘柄はない。
だから私は不動産投資をする。
そして、融資を使えなければ不動産投資は面白くない投資である。
中古ワンルーム、再建築不可戸建これらは融資が引きにくい投資だ
融資を引けるのが不動産投資のメリットだといったが、
実際、私は融資を引きにくい物件を好んで投資している。
矛盾である。
融資を使いにくい不動産を買っておきながら、
融資が使えないと不動産投資は面白くない。
という。
大いに矛盾している。
しかしだな、
この「矛盾」「非合理」をあえてビジネスに組み込むことが重要だ。
青森でリンゴを売る。
うむ、つまらない。
青森はりんごの産地であり、全国に出荷するほど作っている。
そこでりんごを売るのは悪手である。
ひと工夫が必要だ。
そのひと工夫が「矛盾」「非合理」である。
偉そうに言っているが、出典は聖丁である。
聖丁はいくつかのビジネスを行っているが、
築古戸建投資、オリジナルは加藤先生だが、
これを比較的初期からDIYを混ぜて取り組んでいる。
これは今はブームになってしまい、
聖丁は逆に投資家予備軍達にDIYスキルを教える側に回った。
これはゴールドラッシュにツルハシとジーンズを売ったようなものだ。
これも１つ。
もう1つは福岡でサクランボ農園に挑戦したという点である。
これも、「非合理」だ。
山形県でサクランボなら面白くもなんともないが、
そもそも育つかどうかわからない福岡でサクランボは大いに野心的だ。
成功したかどうかは問題ではない。発想が正しい。
さらに男性向け化粧品。
これも矛盾、非合理がある。
化粧品の原価の半分は宣伝広告費という常識に対して、
自身の影響力を使って広告宣伝費を圧縮。
圧縮した分を原価にぶち込んで商品力を上げている。
勝つ仕組みが構築されたいた。
しかし、ラーメン屋という点では矛盾、非合理が組み込まれていなかったのかもしれない。
合理的に経営しても厳しい世界が飲食業だ。
ある意味聖丁程真面目な人でも撤退せざるを得ない厳しい世界だと、
我々に知らしめた。
天才経営者でも全戦全勝はできない。
融資が出ない物件に融資を付けるという矛盾
私のやり方のポイントはここにある。
田舎のボロ戸建は価格が安いから、本気のDIYプレイヤー達に勝てない。
そもそも都心に通勤する勤め人では分が悪い。
首都圏のローンが付く不動産はとにかく「高い」
ライバルも多く、ここで戦っても収益性が低い物件ばかりだ。
そこで首都圏の再建築不可物件だ。
このエリアは価格はそこそこ高い（500万円以上）にも関わらず、
ローンが絶望的である。
借地に関してはまだ手を出していないのだが、
道路付が悪い物件はとにかくローンが出ない。
だから利回り10％オーバーでも普通に放置されていて、
売れない。
そこになんとかローンを付けつつ、
キャッシュも織り交ぜながら、買っていく。
この戦法はまさに「矛盾」「非合理」を大家業に組み込んだと言える。
なぜ私はこの戦法について話してしまうのか？
おそらく大多数の人が真似しないと思うからである。
私の戦法を真似しようとすると、結構痛い目に遭う。
普通にローンが付く大型不動産を買った方が早いし、安全なのだ。
だから全く他人にはおすすめできない。
良い子は絶対真似すんなよ！
をはり