今日はアットホームである。
at home とSUUMOは欠かせない。
at home は実需物件がメインなので、
家賃、利回りなんていう指標は表示されない。
賃料相場は並行して調べて自分で計算する。
初手、■買う➡■一戸建である。
経験を積んでくると、売り土地のコーナーに解体前提の戸建付土地があるのだが、
まあ、解体前提だけに本当のボロ物件が多いので、まずは一戸建でいいだろう。
私の投資エリアは東京～千葉駅までである。
総武線沿線に絞っている。
2手目は戸建➡沿線で探す
総武線沿線で戸建、さらに1500万円以下で絞ったら、もう44件である。
私が投資をガチでやっていた時は数百あったはずだが？
これでは数を当たる戦略ができない程だ。
それでも私は買っている。
東京まで含まれてしまっているが…。
まあ総武線はいい路線だ。
田舎者なので、立地重視だ。
金はないが。
ダメだ！44件全部見たのだが、そのままで投資できそうな物件は皆無である。
私が持っている物件の近所の1,400万円で売っているこの再建築不可。
私はこれより少々古いがフルリフォームした物件を700万円～800万円で買っているのだが、
さすがに50％の指値は通らないだろう‥‥。
まあ、今のご時世はこの程度の物件をコツコツ交渉して仕入れていくしかないのかもしれんが。
よく見たら土地が54㎡、建物78㎡と、まあまあ広い。
賃料は95,000円程度で決まるだろう。
11万迄が上限かもしれぬ。
土地の値段は㎡27万円程度で見ておくといいだろう。
すると土地値で1,470万円。
うーむ。再建築不可なのに、普通の土地のプライスで売っている。
これでは投資妙味がない。
アップサイドがほとんどない。
土地400、上物1,000万円で買って、
高給取勤め人が年250万円の減価償却を取る。
税率40％として100万円節税する。
そのくらいしかメリットがない。
高い。
800万円なら買う、900万円なら撤退
そんなところだ。
地図で探すのも良い。
地形と分布がイメージで掴みやすいのでお勧めだ。
江戸川区あたりで、再建築不可でも1,000万円以下はほとんどなくなってきた。
私の主戦場も今は千葉駅周辺まで後退している。
巨人に追い詰められて、活動領域が縮小していく人類のようだ。
しかし12％は死守だ死守。
今年は2件も買って、やっと満室稼働に入ったところなので、
新たに買う元気はない。
半年でなんとか1,000万円の投資余力が出ると思うから、
そこでまた1件買うだろうが、
16部屋もあるし、勤め人も続けている中で、
焦る必要はない。
さらに私の投資目線は全然低い。
カリスマ大家の皆さんは本当に買値が安い。
あんなに安く買いたたいて人から恨みを買わないのだろうか。
まあ、売る方も売らざるを得ないから泣く泣く手放すのだろうが…。
私は多少自分が負担してでもいい取引にしたい。
全然儲からないのだが、贅沢もしないので、それでいい。
人の恨みを買ってまで拡大したいとは思わない。
つづく