所有物件14軒16室の大家になった
これまで18件の投資を行ってきた。
2件の売却、1件の全焼、1件の更地（別物件の駐車場化）と、4件は手放したり
他の土地の機能性UPに使われている。
私はかなり「売らない」投資家だ。
バイ、アンドホールドである。
一応株式投資でもそのスタンスでやろうとは思っているのだが、
いかんせん、不動産への投資資金が必要なので、
換金してしまった。
脳のリソースは有限なので、無駄なことはしない方がいい。
とはいえ、同じことばかりやっているとイノベーションが起きないという説もあるが。
イノベーションのために投資するのはバカバカしい。
投資は「元本を保全しつつ、収益を生み続ける行動」なのだ。
これで家賃収入は月110万円程度に増加した。
18号物件は空き家なので、賃貸化できれば119万円ってところか。
そこそこの売り上げ規模にはなってきたが、
給与と比較するとまだ半分ってところだと思う。
普通の人が大家業だけで生活していくためには、月200万円の売上が必要だと思う。
（ただし、借入なしの状態）
借入を使っている場合には、返済負担の割合に比例して必要な売上高が増加する。
返済比率ってヤツだ。
返済比率が50％だと、月400万円の家賃が要る。
私の勤め人の給与は高い。
高い給与を貰ってしまうと、それより低い生活水準に甘んじることができん。
家賃収入月120万円、返済比率は30％くらいでは、
生活できない。
妻の家賃収入も合わせれば引退してもいい水準になるが、
妻としては母親も存命だし、兄弟もいるので、
家賃収入を生活費に充てるつもりはない。
生活費は私の稼ぎで賄って、自分の収入は内部留保したいらしい。
それはいい。
勤め人を辞めるのがいいことだとは思わないが、
給料が高いと、「他にやることもないのだから。」
と、勤め人を続けてしまう要因となる。
これで年収1,000万円程度の給与であれば、
「やってられるかアホクサイ。」
と、さっさと勤め人など辞めてしまう。
ま、
急がなくても、そのうち心身にガタがくるだろう。
その時、今の高給は維持できない。
自主的に引退するか、
強制的に引退させられるか、
どちらか分からんにしても、終わりは必ず来る。
急ぐこともあるまい。
今後はどう増やしていくのか？
同じことを繰り返す。
これだ。
正直言ってアパート物件は苦戦している。
３Kの広めのタイプでもここまで苦戦するのだ。
築古、木造、単身向けアパートは、最下層の客層が借りる物件だと思っている。
確かに収益性は高いかもしれないが、
顧客対応が非常にストレスだ。
何もその客層を相手にすることはない。
家族が維持できるだけの社交性がある人物。
もしくは少々高めの家賃を負担できる経済力がある人物が望ましい。
いい歳をして、独身で、築古単身向けアパートに住む人は
申し訳ないが、人として下位階層の2割だと思う。
いや、最近の資本主義ゲームの難易度を考慮せねばなるまい。
3割を占めるかもしれん。
周囲とトラブルを起こしたり、物件を雑に扱ったり、
動物を飼育したりするのもこの階層だと思う。
これは相手にしたくない。
経済的に下位だけなら救いがある。
生活保護という救いが。
経済的に下位であっても、質素に清潔に生活して、
生活保護で食いつなげばいい。
周囲に配慮して調和を保てる人はいいのだ。
問題なのはほぼ病理学の扱う領域である、
精神疾患的な人間だ。
これらの人間は家族とさえ仲良くできないので、
一人でいる。
社会に貢献して収入を得るという普通の経済活動もできないから
貧しい。
当然トラブルを起こす。
この客層には当たらないように中古戸建をコツコツ買い進めたい。
新築もやってみたいのだが、
工務店の倒産リスクやら、建築設計、地盤の心配もある。
新築時のリスクやコストを売主に負担してもらい、
建物の法定耐用年数が尽きた物件でまだ使えるものを拾っていく戦法。
これが良い。
新築等をやるとしても、ローコストの戸建を建てるくらいにしたいと思う。
不動産仲介まで手を広げたり、
建築分野に進みたいわけでもない。
あくまでも投資家としての領域を越えないようにしたいと思う。
をはり