2020年9月以来、3年4か月ぶりの投資、1千万円
〇築年：1980年08月2日
〇構造：木造
〇間取り：4K
〇面積：74.28㎡
〇床面積：１F：46.27㎡／２F：26.44㎡
〇賃料：110,000円
〇利回り：13.2%
【購入経緯】健美家、満額買付
自宅から徒歩10分程度の場所、有名国立大学まで徒歩5分の立地だ。
最寄り駅はJR総武線「西千葉駅」である。
千葉県千葉市稲毛区だ。
ZOZOの元オーナーである前澤さんの自宅があることでも知られる、
千葉では有数の高級住宅地がある稲毛区。
稲毛区と言っても港区のように港区ならどうでもいいというわけではないが、
この物件が位置するエリアは高級住宅地、
というほどのものではない。
公示地価で㎡20万円程度である。
坪66万円か。
この立地で土地が70㎡もあるのだが、
売値が1,400万であるべきだが、
なぜ1,000万円なのか？
理由はもちろん「再建築不可」である。
こちらが公図だ。
パンチドランカーみたいな線ですまんが、
黄色が公道である。
このエリアは正方形の区画を16に区切っているが、真ん中の4区画は再建築不可になる。
その間を通る道路が1.8mしかないのである。特に通行権には問題がないものの、
現行法では再建築できない。
そういう理由だ。
融資は受けていない
この物件が売れ残っていたのは間違いなく
「ファイナンス」である。
これを担保に融資を受けるのは難しいのだ。
三井住友トラストLFは、再建築不可物件でも共同担保に添えて融資を受けることができたが、X(旧Twitter）情報だと、できなくなったとか？
あそこは民泊、シェアハウスにすごく厳しい。
石橋をたたいて渡らないようなところがある。
いよいよ再建築不可物件は「ファイナンス勝負」だ。
厳しくなればなるほど、私は強い。
なんせ、それしかやってないからな！
とはいえ、そんなにたくさん不動産を保有しても仕方がないとも思う。
家族5人、最悪息子3人がニート（今ある意味ニート）でも生きていける程度の収益があれば良いし、それは既に実現している。
ほどほどの収益で良い。
ちなみに融資は受けていないのだが、別途、1号物件を担保に融資を1,000万円うけた。
関西みらい銀行の不動産担保ローン（保証はセゾンファンデックス）である。
1号物件の2番抵当で借りることが出来た。
厳密に言うとこれがなければ買えなかったわけではなく、
自己資金で対応できた。
しかし、今月もう1件買う、18号物件はこのファイナンスがなければ買えなかった。
その意味では非常にありがたい。
再建築不可とはいえ、2件も担保設定がない戸建が手に入る。
これはますます私のファイナンスの手札が増えることになる。
戦略の幅ってヤツがよ。
広がったわ。
つづく