日本政策金融公庫から1,000万円
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15号物件に関する記事（1回目）
15号物件に関する記事（2回目）
15号物件に関する記事（3回目）
15号物件に関する記事（4回目）
15号物件に関する記事（5回目）
15号物件に関する記事（6回目）
これまで6回に渡って中継してきた隣地買取プロジェクトですが、
やっと融資承諾を得ることができました。
今年はこれを最後に物件購入は休みたいと思います。
無事買って休みに入れるのは嬉しい限りです。
融資の内訳は
① 物件の売買金額 900万円
② 解体費用が 100万円
実際には解体費用は150万円、仲介手数料や登記費用に50万円程かかるので
トータル1,100万円程の投資になりそうです。
残念なことに、私が最初に買った12号物件のテナントが退去しないと更地として売れないので、しばらく待たないといけません。
引っ越し代を負担してまで引っ越しをさせようとは思いませんので、ゆっくり待とうと思います。
こういう物件を序盤に買うのはNG
この物件は建物を解体する前提でなければ融資が得られない物件でした。
ただし、融資は受けますし、返済もしなければいけませんが、
家賃収入が得られない物件なのです。
返済は毎月約10万円。10年間毎月10万円程度返済を続けなければいけません。
これはなかなか辛い。
隣の12号物件からは毎月8万円の家賃収入は得られていますが、
同時に返済も必要ですから、いわゆる逆ザヤ状態です。
私の不動産キャッシュフローはこの物件を買ったことで、毎月60万円から50万円に減少します。
特に投資の初期段階においてはこのような物件を買うことはNGです。
もう一度買う理由をおさらい
私の12号物件は再建築不可（行動に接していない）の戸建です。
これを私は約800万円で購入しました。
そして15号物件となる物件は900万円で買います。諸費用込みで1,100万円程。
12号と15号物件を合わせると、いい感じの戸建用地になりまして、有効宅地面積66㎡で㎡40万円前後（路線価の2倍）程度で売れる土地になります。
2つの土地が合わさることでざっと500万円程度儲かる。
そんな感じです。
今考えてみると、それほどオイシイ商売でもありませんが、
再建築不可物件を攻めている私としては、
実際に再建築不可物件が出口を創るところをリアルタイムで経験したいということもあります。
健美家さんでも記事を書きましたが、
偉そうに再建築物件投資を謳っている以上はこの話に乗らないという選択肢はありませんでした。
まとめ
投資のスタート時はこのような再建築不可物件の隣地。それも解体前提での投資を借入を使ってまではやめておきましょう。
あくまでも不動産投資の王道は家賃のキャッシュフローを安定的に回収し続けることだと思います。
でも、こんな出口も作れるから、多少リスク（出口が不確定なリスク）を取っても大丈夫ですよ。
そんな話です。
をはり