13号物件について13号サマリー
〇物件価格：730万円
〇融資：三井住友トラストローンアンドファイナンス 640万円
〇金利：3.9%
〇期間 30年
〇毎月返済額 約30,000円
〇築年：1964年7月
〇構造：木造
〇間取り：３DK
〇面積：40.23㎡、49.68㎡（建物）
〇階数：2階建
〇賃料：75,000円
〇利回り：12％
2018年3月に12号物件と同じタイミングで買いました。
売主は業者
この物件はそもそも投資物件としてではなく、
実需向けに売り出ししていたような気配がします。
「再建築不可」
でしたので、
住宅ローンが付かなかったのでしょう。
実需から投資用物件に切り替えて売り出していました。
当初780万円でてでていたのですが、
指値を50万円だけ入れたらすんなり通りました。
もう少し指値を入れても良かったですが、
利回り12％を超えていますし、
仲介手数料もかからないのでまずまずの投資パフォーマンスに
組めましたので良かったです。
再建築不可
明らかに道はあるのですが、
公図で見ると切れています。
道もあるのでこれは近隣協議すれば道路になるかもしれません。
私は宅建も持っていないので、
その辺りは詳しくありませんが、
詳しい業者さんがパートナーとして助言をくれるので
大丈夫です。
奧の建物は建て替えできている
写真の奧に見える戸建の家は建て替えができているようです。
建築確認も取ってもらいました。
いわゆる但し書き道路というヤツだそうですが、
私もよく分かりません。
13号物件投資時の私の状況
12号物件の話 と状況は同じですので省略します。
空室からテナント付け迄
空室で投資
売主の業者はあまり投資物件が得意ではない感じで、
実需向けに売ろうという印象でした。
表面はボロ屋ですが、
中身だけ新品という感じです。
実は設計ミスがあり、
洗濯機の防水バンの位置悪くて階段の下に
洗濯機が設定できないというトラブルもありました（笑）。
業者さん大丈夫でしょうか。
客付けは私のメイン管理会社さんで
2018年3月に決済して、7月に入居を決めてもらいました。
テナント決定まで4カ月です。
普通に決めてくれたので、
やはり売り主の業者さんはあまり投資物件は得意ではなさそうです。
テナントを付けてから売ればよかったのになあと思いました。
ちなみにウチの管理業者さんは
広告費1カ月で早めに決めてくれます。
テナントは生活保護親子
母子家庭の生活保護一家です。
子供3人と母親の4人家族。
まだ子供も小さかったはずです。
当初8万円で募集していましたが、
7万5千円に指値が入って、それに応じました。
7万5千円と言うと、
新しめのワンルームの家賃ですね。
それでこれだけの広さに住めるので
一定の需要があるでしょうね！
築古戸建万歳。
