11号物件の分析
物件サマリー
〇物件価格：560万円
〇融資：日本政策金融公庫 580万円
〇金利：1.4%
〇期間 10年
〇毎月返済額 約57,000円
〇築年：1979年2月
〇構造：木造
〇間取り：3DK
〇土地面積：710㎡（土地持分8%）
〇建物面積：53.76㎡（建物）
〇階数：2階建
〇賃料：57,000円
〇利回り：12％
2017年10月に投資実行しました。
既にGoogle street viewでは更地になっていました。
恐らくもう戸建分譲されてしまっていることと思います。
左側に見えるような連棟テラスハウスが6区分ありました。
こちらの物件は既に全焼した経緯を何度か書きましたので、
そちらをご参照下さい。
投資実行時の経緯
購入した2017年10月は、
火事の件はそれとして、
ちょうど8月に初めてローンを組んでの
物件投資をして、
引き続きローンを使っての投資の試験でした。
2016年には新規事業化を目指して
ファイナンスをやってみました。
2500万円程融資を実行しましたが、
これ以上は危険だと判断して
2017年は新しい挑戦として
「カードローン以外の融資も受けてみよう！」
と、挑戦してみました。
10号物件は三井住友トラストローン&ファイナンスで調達。
次は公庫に挑戦しようというわけで、
日本政策施金融公庫からの借入用に
メインブローカーであるF社に仲介を依頼したら
出てきた物件がコチラでした。
購入時の物件ステータス
売主としてメインのF社が12％の利回りで
運用できるように価格設定もしてくれました。
売主が仕入れをしてリフォーム代は見積もり段階で
80万円ほどかけたようです。
※リフォームの見積もりが80万円だからと言って
実際にその価格を支払ったかは分かりません。
その後、リフォームを施して、
客付けをして、私に12％になる、560万円で売却してくれました。
不動産会社はなぜ売るのか？？？
12％もの高利回りの物件をなぜ売るのか？
私たちエンドの投資家が12％の利回りの物件を
血眼（ちまなこ）になって探しているのですが、
不動産会社さんはそれを売ってくれます。
そもそも12％もの高利回りを出せる物件を
売ってしまうのでしょうか？
実際に不動産会社さんに質問してみました。
単純化すると、
1000万円12％の利回りの物件を1年回して得られる賃料は120万円です。
しかしこれを8%で売ったらどうでしょうか？
1500万円で売ることができます。
120万円よりも500万円の方を選択する
そういう経済合理性ですね。
何故自分で12％の物件を運用しないのか？
1回で500万円稼ぐ取引は1回限りだし、
120万円を延々と貰う方がいいのでは？
という考えもありますが、
不動産会社はそうとも言えません。
社員を雇って経営をしているので、
社員を使わないといけません。
社員は500万円の利益が出る取引を最低でも月1件決めていけば
年間で6,000万円の粗利を稼げます。
この社員を賃貸物件の管理だけやらせていたら
経営は立ち行かないのです。
じゃあ我々もその転売をやった方がいいんじゃないか？
そうです。
我々も1,000万円で売れる物件を500万円で仕入れて、
リフォームを手配して、
テナントを付ければ同じことができるでしょう。
しかし、
言わずもがなだと思いますが。
我々勤め人にはその時間がないのがネックです。
不動産会社は勤め人を使って、
上記のビジネスモデルを回しているのです。
勤め人の人件費はせいぜい1,000万円程度でしょう。
その4~5倍の利益を出してもらう必要はありますが。
不動産賃貸業は組み合わせるビジネスなのだ！
家畜にできる動物は少ない。
サウザーさんに進められて読んだ
こちらの書籍の通りですが、
家畜にできる動物が数少ないように、
副業にできるビジネスは全ビジネスのうちの本の数個に過ぎません。
一方でこの不動産賃貸業は1本だけでも十分に
メインに据えられるビジネスです。
副業的にサポートもできるし、
メインビジネスに据えてもよし。
高性能な不動産賃貸業です。
豚、牛、鶏のように頼もしい奴なのです。
何故組み合わせが重要なのか？
人には1日24時間しかないから。
時間が無限であればダブルでもトリプルでもしたらいいんですが、
そうではありません。
だから労働に加えて取り組むには
時間の融通が利く商売しか組み合わせることができません。
勤め人がブラック労働だと、
有給休暇は取れないし、
高速時間が長くて帰れないし、
ゴルフだ飲み会だと連れまわされるので、
勤め人だけしかできなくなってしまう。
これが最悪ですね。
大分話がそれてきたのですが。
コチラは11号物件の話。
11号物件を売った業者さんの分析から
プラスアルファに踏み込みすぎてしまいました。