10号物件投資時の状況
投資サマリー（概要）
〇購入年月：2017年8月
〇融資：三井住友トラストローン＆ファイナンス 1,880万円
〇金利：3.9%
〇期間 30年
〇毎月返済額 約89,000円
〇築年：1963年11月
〇構造：木造
〇間取り：３DK × 3戸
〇土地面積：111.30㎡
〇建物面積：130.18㎡
〇階数：2階建
〇賃料：192,000円
〇利回り：12％
オーバーローンです。
物件購入後にちょっと修繕が必要になったので
決済後に若干減額してもらいました。
人生初となる複数戸数のアパート購入です。
ただ、1部屋は２DK程あります。
ワンルームのアパートってちょっと苦手なんですよね。
前回投資から1年半経過
9号物件の投資から大分間が空きました。
1年半もの間何をしていたかと言うと、
友人の会社にカネを貸していました。
2,000万円ほどファイナンスを付けて、
回転させていました。
お陰様で友人の会社の事業も
順調に事業が回転して、
必要資金もどんどん増えるので、
融資額もどんどん増えていきました。
そろそろ銀行融資に借り換えられそうで、
一昔前のスルガ銀行の気持ちです。
銀行と金利勝負をしても話にならないんので
この友人ファイナンスもそろそろ終わると思います。
そんな事情で1年半も開いてしまいました。
当時の私の状況
完全に現金戸建買いにも飽きてしまった状態。
勤め人＋不動産が完全に出来上がってしまい、
ブログもまだはじめていなかったので、
暇を持て余してスマホゲームをするくらい暇でした。
新ビジネスの友達ファイナンスも面白くないし、
次はどうしようかと悩んでいたところ、
管理会社からこの物件への投資の勧誘がありました。
それまで借入は使っていなかったのですが、
そろそろいくか。
と、言うわけで、現金で投資していた物件の
乙区（所有権以外の権利が書いてある場所、主に担保権）
を使って借金をしようと思い立ちました。
10号物件のポイント
再建築不可
再建築不可の理由は道路に接していないためですね。
左側が道路で、私の物件が747－2なのですが、
完全に切れています。
道はあるのですが、持ち分がありません。747－3の
方と合意を交わせば恐らく再建築可能になります。
話し合いが出来なかったらしく、
再建築不可のまま私に売ることにしたようです。
土地としての価格
土地の路線価は200千円/㎡です。
土地の面積は111㎡ですから全体で2,220万円ですが、
都内で路線価が市場価格ということもないでしょうが。
いかんせん再建築不可。
その辺りの価格を踏まえて1,820万円ならば、
いつか土地が道路につながる可能性を加味して
妥当な価格としました。
建物の価格はもちろん築60年近いので価値はゼロです。
収益性
家賃は3部屋中2部屋の稼働で、122,000円でした。
年146.4万円ですから、現況でも8％
開いている1室は大体7万円では貸せると思われたので、
月家賃は19.2万円想定でした。
利回り12.6％
この利回りは都内の物件では到底実現できない水準でした。
ただ、現金では買えないので、3号物件を共同担保に提供し、
三井住友トラストローン＆ファイナンスから借入をすることにしました。
返済額は月89,000円、キャッシュフローは毎月10万円程にできました。
（金利3.9％、借入1,880万円、返済期間30年）
もちろんトラストなので、
融資事務手数料が1.62％かかりました。
さらに抵当権設定費用等が50万円程度かかったと思います。
売主からの直取引なので手数料はなしで行けました。
返済比率は50％が上限だと思っているので、ギリギリクリア。
フルローンで年120万円のキャッシュフローが取れれば
まずまずの水準かなと思います。
借入額の5%程度が手残りになるようにはしたいところ。
2億借りたら1,000万円は欲しいです。
購入後の推移
まだ1年なので何とも・・・
まだ借入も1,843万円（37万円しか返済していない）残っています。
購入後3カ月程度で満室になりまして、
今も満室稼働中です。
築60年近い木造アパートの運用はまだまだこれからですから
あまり拙速に評価はできません。
コツコツと必要最低限度のリフォームをしながら
土地がまとまるのを待つ戦略です。
台風21号
2018年9月に台風の被害を受けて、
窓が一部壊れました。
保険金が80万円ほど下りました。
保険料が10年35万円程度だったので、
本当に保険に入っておいてよかったと思います。
まとめ
都内の物件高騰の余波を受けて、江戸川区迄追い出されてしまったSAT。
ここから都心に戻れるのか？
それとも地方までズルズル後退させられるのか…。
スルガショックによってまさに今（2018年10月）、
不動産市況に変動が起きています。
ここから反転攻勢して都心にSAT領土を広げていけたらなあと妄想しています。