高い家賃水準で借りた入居者とは何者か？
21号物件があまりに決まらない。
これはもう1回現地を見に行くしかないか‥‥。
そう思っている。
家賃相場からも若干安くしたが、
反響が少ない。
過去、私の家賃設定だと、
募集開始で即決まる。
というパターンが多い。
周辺相場より高く決めるのは、
決して優秀な大家ではないと思うのだ。
高く借りた入居者のその後の行動を考えてみればいい。
➀ そもそも経済的頭脳が劣っている人
周辺相場も確認せず借りたパターン。
そんな人が経済的に豊かであり続けられるわけがない。
そのうち生活が破綻して家賃滞納するだろう。
そして部屋が荒れて、退去後のリフォーム費用がかさむ。
② 急いで借りた人
急な転勤でやむなく借りたパターンもあり得る。
しかし、このタイプの人は、生活が落ち着いて、
しばらくしたら、「ここ割高だ」と気づき、さっさと退去するだろう。
どちらかしかありえないと思うんだ。
大別するとこの2つ。
つまり相場賃料から乖離した高値はいいことがない。
一方で賃料相場を下回る物件の場合、
普通の賃借人はある日、ふと気になって、自分の家の賃料と、
周辺の同タイプの物件の賃料を比較する。
（私もやる）
そうなることは「当然」予想できる。
その際に自分の借家より、安い借家を見つけたら、
引っ越しを検討するだろう。
逆に自分の借家が地域最安値だったら、
ホクホクしながら住み続けるだろう。
であれば、賃料が相場水準より高いことは、
長期入居にはつながらない。
結局、入退去が頻発して、大家としては、
利益が出ないことになるのだ。
安く貸すためにどうしたらいいのか？
経営者、商品を市場に提供する起業家としては、
「良いモノ」を「お手頃価格」で消費者にお届けする。
これしかない。
割に合う！と思わなければ消費者は財布を取り出さないのである。
同じ商品が隣で売っている。
隣の方が安い。
隣で買うに決まっている。
安さ以上の強みは、なかなかない。
その賃料の安さを出すためにどうするか？
仕入価格を抑えるしかないのだ。
つまり「安く買う」「安く直す」「固定費を抑える」
このような経営努力の結果として、
安い賃料で提供できる。
特に、物件価格が最もデカいのだから、
当然、物件を買う時にしっかり値切らなければならない。
私もいまだに、売主に申し訳なくて、
値段を下げきらないことがある。
しかし、私が購入した後には賃借人というお客様がいるのだ。
顧客のためにも、しっかり安く買って安く貸すのだ。
心を鬼にして、鬼のような指値（©加藤ひろゆき先生）を叩き込むのだ。
とにかく表面12％以上で商品化して次々進む
私の投資戦略とはこれだけだ。
都心でやっていたこともあるが、あっという間にどんどん東京から押し出されて、
千葉まで後退してしまったが、
投資のスタンスは不変だ。
12％以上で回るように組み立てる。
あとは管理してもらう。
これだけだ。
まあ、表面利回り12％なんてもんは、保証された利益ではない。
当然、退去、リフォーム、空室に伴う機会損失等々。
様々なコストが引かれて、
最終的には7％、いや、5％程度で終了できれば御の字だろう。
5％、7％じゃ少ないと思う勿れ。
これに2倍程度のレバレッジをかけたら（借入を混ぜ込む）、
10～14％前後になると思う。
相場賃料より硬く見て、トータル12％で回り続けてもらえばそれでいい。
過度に高い賃料で決めるのは悪手である。
頻繁に入退去をされるくらいなら、
さっさと割安な家賃で決めて、安定的に回しておいた方がいい。
疲れない。
そう思わないか？
をはり