あらゆる事業に共通する
収入があり、
その範囲内で支出して、
生活をする。
一般的なサラリーマン生活と言うのは楽なものだ。
自分は生活費だけ心配していればよい。
しかしである。
築古戸建に投資をするならば運転資金が必要だ。
私も13物件も持っているので、
修繕が重なると、
100万、200万、50万…。
と、修繕投資が続くことがある。
これを考慮に入れずにバンバン投資していると、
資金がショートする。
まさに今その状態だ。
雨漏り・・・・
一通りの退去⇒リフォームの流れが落ち着いたと思ったら、
雨漏りである。
築50年の木造アパートなので、
1か所かどうかも分からない。
小手先の修繕では、
また同じようなことが発生する懸念があるため、
抜本的な修繕を行いたいところだ。
再建築不可アパートで、
土地100㎡、建物130㎡くらいのサイズである。
ちょっと大きめの戸建賃貸にリフォームしたい気もするが、
時期尚早だ‥‥。
なんせ、1880万円借りて残債はまだ1700万円もある。
我ながら恐ろしい投資に踏み切ったものである。
給与からガンガン繰上げ返済するぞ！
と、息巻いて投資したものの、
その後、繰上げ返済するカネを全部新規の戸建に投資したので、
返済は全く進んでいない。
酷い状態だ。
追徴課税で1,500万円もヤラられると、2年は瀕死状態になる。
2021年に借りるだけ借りて1,500万円の追徴課税を支払ったが、
全然そのダメ―ジから回復できていない。
加速度的に物件を増やせたのは、
なんてことはない。
納付すべき税金を先送りして買っていたに過ぎない。
そのツケを払っているだけなのだが、
なかなかにキツい。
調子に乗って勤め人卒業なんかしていたら、
今頃物件を売って、再就職活動をしていたことだろう。
恐ろしい話だ。
1,500万円のカードローンを完済して、カードローンを解約。
800万円の現金で投資をした翌月に
追徴課税1,500万円直撃だったので、非常に苦しかった。
トモダチと、カードローンを再契約するファイナンスを引いて何とか
全額納付をしたものの、
そこへ追い打ちの退去ラッシュ、リフォームラッシュで、
SATさんのHPはもうゼロ！という状態だった。
よくもまあ、物件を1つも売ることなく、
今こうして息をしていると我ながら思う。
これも、自宅を買わず、自動車も持たない生活をしていたおかげだ。
ちょっとカネがあるからと言って、贅沢をしてはいけない。
勤め人卒業なんて、私のような投資家にはやめておいたほうがいいのだろう。
納付完了してから、まだたった1年半である。
回復するわけがないのだ。
借りた1,500万円は全く返済が進んでいない。
上がった収益を全部リフォームに支払ったからである。
つくづく思う。
築古不動産投資で規模を拡大するにつれて、
手元の現預金は常に500万円は確保しておくべきだ。と。
新築であればしばらく多額の修繕は発生しないが、
中古は危ない。
どんなリフォームが出てくるかわかったものではない。
安定した経営ができるのはおそらくあと2年はかかる。
コツコツ返済して45歳くらいからまた攻める時期も来るだろうから、
息だけして生きようと思ふ。
つづく