私はボロ戸建投資という言い方が嫌いだ
私は「築古」物件を買うことはあるが、
ボロ戸建を買うことはない。
リフォームすれば古民家だ。
そもそも、ボロ戸建にはネガティブな印象がある。
じゃあそのボロ戸建をお客さん（入居者）に貸すというのは無責任じゃないか？
と、思う。ハッキリ言って売る人にも失礼だし、貸す客にも失礼な話だ。
それに加えて、瑕疵物件。
うーむ。
瑕疵物件とはいいながら、それは物件が悪いわけじゃなくて、
勝手にルールを変更したニンゲンガワルイ。
という話だと思うのである。
よって、この瑕疵物件という言い方も嫌いだ。
再建築不可物件。
私はこう呼ぶことにしている。
ただ再建築不可物件にもいろいろな類型がある。
2m以上接道していない、道路付の問題。
現在の建物を再建築出来ないと言う意味での「容積率オーバー」。
ま、私宅建持っていないので、他にもあると思うけど、知らない。
色々ある。
瑕疵と言っても法的瑕疵から、心理的な瑕疵、物理的瑕疵まで色々あるのだ。
雑な言い方はよくないと思っている。
特に「ボロ戸建」なんて失礼過ぎる。
中には自分が買う前からそんなことを言う人もいる。
まあ、言葉と言うヤツは発現する人の心理状態を表現するものだよ。
うんうん。
人様の所有物をボロ呼ばわりするなど失礼の極み。
（思っても言うな）
問題は適切に金銭的に評価調整されていれば問題ではない
法律的瑕疵、心理的瑕疵、物的瑕疵、
瑕疵には色々あるけれども、全て、金銭で調整可能だ。
心霊物件であっても、港区、50㎡、家賃10万円ならば、即決で賃貸は決まるだろう。
（私は幽霊とか祟りを信じない）
法律的瑕疵、道路付が悪ければ、その分減価すれば売れる。
坪30万の土地だったら半値にすれば売れるだろう。
だって隣地の接道している土地を所有している人からすれば、
半額で買えると言うことである。
借金してでも買うべき案件である。
物的瑕疵、雨漏りなどは、修繕費でなんとでもカバーできるのだ。
人の病気の方がタチが悪くて、金を積んでも治らない。
死ぬときは死ぬのだ。
カネで解決できるだけ、マシだ。
ただ、擁壁を組んでいる物件は特に気を付けた方がいい。
もともと坂の多いエリアを無理して開発するとそうなる。
総武線沿線にもあるんだ。
検見川のあたりだ。
やけに坂だらけの立地で、
こんな物件ばかりだ。
私は地面に手を加えなければいけない物件は買わない。
これだけは厳守している。
確かに区分、やら接道していない。
そんな物件ばかりだが、更地にすればフラットな地面で、
どうとでも開発できるエリアだけ買う。
江戸川区が多いが、個人的には既に水害リスクは少ないと思っている。
むしろ二子玉川のアタリの方が怪しいと思う。
そう、首都圏外かく放水路である。
実際、水害らしい水害は発生していない。
逆にニコタマの方が（くどい）危ないだろう。
この地下神殿がないのだから。
まあ当然だ。
要するに地面がヤバイ物件は避けた方がいい。
擁壁物件は特に、擁壁を再度組むコストを踏まえると、タダでもイラナイ。
ただ、法的物的心理的瑕疵に関しては、価格で調整してもらえば、
全く問題ないのである。
（自分が住むわけじゃないんで！）
こいつバカじゃないか？と、思う質問
〇どうしてSATさんは、再建築不可ばかり買うのですか？
〇再建築不可好きですね～。
この質問（意見）は私に「こいつはバカか？」
と、思わせてしまう。
私は収益性を重視しているだけで、
再建築不可を好きなわけではない。
仮に金が銅の価格で売っていたら即決で買うし、
それはそもそも不動産である必要もない。
私は価格の歪みに投資しているのであり、
歪みが修正されていく過程で
価格が是正していくだろうと推測し、
予定通り修正されたら、価格の上昇分を利益として得られると踏んでいる。
仮に修正されないとしても、
この場所に建っているこのレベルの貸家なら収益性は〇。
最近も安い物件を買った人の話を聞いた。
その物件がなんと、道路付ができていなかったと言う話でもめているらしい。
私のレベルになると、そもそも再建築不可で買っているから、
もう1つくらい再建築不可の理由が増えても全く気にしない。
道路付の他にありそうなのは、容積オーバーであるが、
まあ、これも、隣地を買うなり、超過部分を取り壊しすればいいだけの話。
そもそも改善可能な瑕疵である。
いずれにしても、単に利回りだけで投資回収できそうなモノで、
さらに道路付けが解決したら3倍に跳ね上がるお楽しみ袋付きだ。
ただ、地方都市に行くと再建築不可物件は危ない。
立地を相当に厳選しなければ危ない。
「そんなメンドクサイ物件じゃなくても、他にたくさん土地がある」
こうなったら元も子もない。
ソコを行くと、人口が常に増加していく東京に近いエリアは良い。
千葉市は東京の悪いところを回避しつつ、
東京に投資するのにちょうどいい場所だ。
をはり