不動産投資には色々なスタイルがありますが、
法人設立は避けては通れない道でしょう。

私がおススメするのはコレ！

法人を使った「王道の」投資

多法人スキームという名の詐欺

王道に対する邪道。
邪道の代名詞はこれ（多法人、1法人1物件）でしょう。
高年収サラリーマンが連帯保証を入れて、
沢山の法人を使って1法人で1物件を買い進めるやり方ですね。
これは邪道です。
銀行の融資審査の盲点を突いた卑怯な戦い方です。

今後は通用しない手法でしょう。
これまでやれたからと言って
「ラッキー♪」で済む話ではありません。

銀行員もある程度知っていて
ノルマ達成や、融資実績欲しさに黙認しているところも
あろうかと思いますが、
少なくとも
銀行員に「他に連帯保証等はありませんか？」
と、聞かれていて、虚偽の回答をしたりすることは詐欺です。

「儲かればいい」という考え方もありますが、
私はその考えには与しません。
ポリシーと言ってもいいでしょうね。
私には3人の息子がいますので、
「お前の親父は正々堂々農家の次男坊からサラリーマンしながら金持ちになったんだ」
と言っていたいので、この点は譲れません。

自分には嘘をつけませんからね。
概して天下を取った人物は常に王道を歩んでいます。

人それぞれのポリシーもあるところなので、
私は多くを語りませんが、
正々堂々戦う人を応援するブログでありたいとおもいます。

王道ってどんなんですか？

健美家のコラムを書いている人には王道投資家が多いと思っています。
加藤ひろゆきさん
赤井誠さん
広田健太郎さん
などなど、王道投資をしている人ばかりです。

当然違法スレスレの行為をしている人は大っぴらに
インターネットで公開するような真似はしないと思いますけど、
要するにそういうことです。

私もサウザーさん（http://fist-of-phoenix.com/）の影響で
情報公開を始めましたが、
嘘は書かないことをモットーにしています。
間違いをすることはありますが（笑）、
意図的な嘘は書きません。

物件のデータもほぼ生データですし、というか全部本当です。

要するに王道とは
誰に何を言われても恥じることなどない！
一切嘘偽りないことであると思います。

銀行に提出したデータは全て正しく、
税務署に提出する申告書は（100%仕事であったか怪しいものもあるが）事実のみ。
そういうことかなと思います。

感覚的な話はこのくらいにして

具体的に王道ってどう？

そもそも融資詐欺的な借り方をすることは問題外のさらに外なので、
そればかり批判するのは王道ではありません。

王道の法人投資とは何なのか？
という話を具体的に言うと、
「事業として成り立っているBS/PL/CF」です。

私なりの王道ですが、
事業として成立しているということは

営業利益を安定的に計上している

毎年営業利益を計上し続けることです。
家賃をもらい、（売上）
外注費、修繕費、自分の給料、社員がいれば社員の給料、家賃、納税をして
経費を払い、（販売費一般管理費）

その差額がしっかりプラスとして残る状態。
まずはここがクリアされていることが要件です。
規模が小さいうちはサラリーマンをしながら法人運営をすることになりますが、
自分の給料を自分で払えるようになりたいものですね。

次

納税をする

営業利益を出していても、
利息（営業外費用）を払って赤字になってしまっては意味がありません。
減価償却費の分だけプラスになっていてキャッシュフローは出ているからいいんじゃないか？
という意見もありますが、それは王道とは言えません。

減価償却費は確かにキャッシュアウトはしませんが、
事実として価値が減っているのです。
よって営業利益が黒で、さらに経常利益も黒。
これが必須。
さらに特別損益もプラスにして、しっかり利益を出す。
それはつまり法人税を払うということです。

よく『税金を払う位なら経費を使う』
これは間違いです。
いかなる節税をしても手残りで使える現金が一番多いのは
法人税を払って、残った現金を使うことです。
今日は詳細を割愛しますが、
キッチリ税金を払う。
これも王道の要件です。

債務超過は論外、純資産を増やし続ける

銀行は債務超過の会社には融資はしません。
そもそも「借入」とはバランスシートの右上であり、
最優先で支払いを受けられるものです。
会社法の大原則！
「株主有限責任」なわけですから、
債権者（ここでは銀行）保護は絶対なのです。

債務超過という事は自己資本がゼロですから、
この会社には理論上融資はできないのです。
融資した瞬間回収不能と言う話。
よって、純資産は増加させ続けなければいけません。

結局私の言う王道ってなんだ？

①　営業黒字
②　納税
③　純資産超過

この結果何が見えてくるでしょう。
それは銀行が融資する会社？

違います。
外れてはいませんがもう1歩踏み込みましょう。
それは健全なる経営です。

正直で、健全な経営が①～③なのです。
銀行の融資は健全なる経営が行われている会社に出るものであって、
銀行から融資を得るために健全なる経営をするのではありません。
カネに目がくらむと、本質を見失いますし、
不動産投資家はよく「銀行が銀行が」
と言いますけど、健全なる経営をしている企業には
いかなる経済情勢にあっても融資はついてきます。

王道とはカネの借り方に非ず。投資家の生きるべき道そのものである。

そんな感じで今日は終わりです。