投資のルールを決めて物件をスクリーニングして、
投資を実行し続けると、ルーティンワーク的になってきます。
私の場合には都心5区（千代田、港、渋谷、新宿、文京）、
ワンルーム、管理修繕費控除後利回り10％という条件で2号、3号、4号、5号
と買い進めましたが、
最後の2物件は現地を見ずに購入を決めています。
そもそも賃貸中ですから内部を確認することができません。
外観や郵便受けの状況を確認する程度はできますが、
メゾンド、シリーズと、スカイコートシリーズなので、
管理のレベルは大体わかります。
こうなってくると投資はもはや機械的に行うことができます。
最初は色々なチェックポイントが気になりますが、
2件目より3件目は慣れたもので、
機械的に処理して投資の意思決定ができるようになります。
あとは特に何も考えずに投資を進めていくだけですから、
毎日料理を作っている料理人のように流れ作業で進めていくことができます。
苦しいのは最初だけですから、頑張って乗り越えましょう。
私もスタートがワンルームではなくて、
「1棟アパート」とか
「地方RC」で始めていたらまた違った人生があったかもしれませんが、
その場合にはハイスぺサラリーマンにはなれなかったでしょうから、
ファンド稼業というものを経験できて良かったかなと思います。
また話がそれましたが、
機械的に買い進めていくことはまさに
芦沢晃 先生が行ってきたことそのままです。
私も実際に2008年から2012年迄着々と物件を増やしていく
シミュレーションを組んでいまして、
53歳には盤石なキャッシュフローができるなぁ。
などと考えておりました。
ところが、安倍晋三内閣総理大臣が就任して以降、
ワンルームマンションの利回りが急低下していきます。
今まで都心でも買えていた12～3％の物件が消えてしまいました。
2013年にはギリギリ世田谷区千歳烏山迄後退しながら
1件ワンルームを買えましたが、
それ以降は私のメールに建美家さんからも楽待さんからも
通知メールが来なくなりました。
まさにこういうタイミングこそ変化しなければいけない時期であり、
私は連棟テラスに進出します。
区分も連棟テラスも単独では再建築できないという意味では同じであり、
投資対象として問題ないと思って投資実行しました。
さらに再建築できないが、隣地との調整さえできれば
再建築できるようになる可能性を持っている土地ならば
潜在的な価値があるという強引な解釈で再建築不可の戸建市場にも
進出しました。
今はこのマーケットにまだまだ10%オーバーの案件が沢山あるので、
ここに居座ろうと思っていますが、
アベノミクスで市場がなくなったように
いつかは私もこの都内再建築不可の市場から追放される可能性もあります。
その時はまた「自分が変化する」タイミングですから、
不動産市場の中で、投資対象を見つけて生き残っていく所存です。
しかし、サラリーマンという最強の保険がある限りは、
不動産市場のすべてから追い出されても困ることはありません。
有利な立場を守ることは勝負の世界では必須です。
強者の立場から慈愛の心をもって今後も買います！