徳川家康は武田信玄に三方ヶ原の戦いで
負けた自分の姿を絵に描かせたと言います
この新築ワンルーム物件を持ち続け
繰り上げ返済をしてください
並行して不動産の勉強を重ね、満を持して再起物件を
私に相談しつつ買ってください
必ず復活できます #peing #質問箱 https://t.co/MZqMZu0VVM— SAT（勤め人不動産投資家) (@KunimasaS) October 11, 2018
新築ワンルーム、ダメ、絶対、でも、手遅れ
もっと早くあなたと出会いたかった…
と言う禁断の愛的な流れですが。
いくら私が
新築ワンルームを
「ダメだ！」
と言っても、
広告宣伝費や
営業マンの人件費を
投資している
ワンルームデベロッパーには
勝てません。
（勝つつもりもありませんが）
結局
「あの・・・・もう買っちゃいました」
と、いうケースが後を絶ちません。
手付金はどうせ20万円でしょうから、
借金する前であれば、
それを捨てるだけでよかったのですが、
後の祭りです。
こと、ここに至っては
買ってしまった前提の方へ
救いの手を差し伸べねばなりません。
買った値段では絶対に売れない
これから昭和のバブルのような状況でも来ない限り、
購入価格以上での売却は不可能です。
理想は買った値段でも売れればいいのですが、
これは極めて難しい。
なぜか？
それは新築ワンルームの価格は
土地値 3割
建物値 4割
ワンルーム業者の利益が 3割（ここに営業マンのコストや広告費が入る）
このようになっております。
ですから、
買った瞬間に
3割にあたる「業者利益」は
他に転嫁できない性質のものなのです。
もし同じ値段で売ろうと思ったら、
2,800万円の3割、500万円程度のコストをかけて
売る必要がありますな。
2,800万でさらに
500万のコストを回収しようとしたら
3,300万で売らねばなりません。
そんなことは出来るわけがないのです。
新築を買ってしまった人を
傷つけるのを承知であえて言います。
「新築ワンルーム販売はバカ探し」です。
こんなものを
こんな値段で買う馬鹿を
他の業者よりも早く見つけて
押し込むゲームなのです。
それに1回負けてしまった。
と、反省しなければいけません。
損切りすべきか
普通のアドバイスでは
「損切りしましょう。」
という人が多いでしょう。
不動産屋に相談したら、
彼らも仲介手数料が欲しいから、
「損切り」
を提案するでしょう。
ただし、その損失は
不動産売却損であって、
個人は給料との
「損益通算」ができない
性質の損金です。
やめておきましょう。
そもそも買うべきではありませんが、
買ってしまったら手遅れです。
業者の言う「節税効果」
もありますから、
当面持つのが正しい戦略だと私は思います。
不動産で再生するつもりがあるならば
ノーモアヒロシマ！
『徳川家康三方ヶ原戦役画像』（徳川美術館所蔵）
私が質問箱に回答したように、
家康は自分が信玄に敗北した情けない姿を
絵に描かせたと言います。
（後世作られた話だという説もありますが）
まさにユネスコの記憶遺産的に、
買ってしまった新築ワンルームを持つというのは
ありだと思います。
ミスタージャイアンツ
長嶋茂雄さんの第一打席は三振です。
最初の1件目が空振り三振でもいいじゃないですか。
しかし、
その1件目の苦い失敗の味を忘れないために
あえて失敗した物件を持ち続ける。
原爆の悲劇を忘れないヒロシマの原爆ドームと同じです。
禊（みそぎ）の期間にすること
そして繰り上げ返済を頑張って、
節約生活をする。
その苦しみを味わって、
いかに自分の投資判断が稚拙であったかを
反省するべきです。
その禊（みそぎ）の期間の間に
不動産投資を学び、
再起する準備期間にするのです。
禊の期間がおわったら、
繰り上げ返済をしておいたおかげで損切しても
借金が残らないかもしれないし、
繰り上げ返済のお陰でキャッシュフローが出るまでになったら
そのまま持ち続けてもいいでしょう。
私もやっちまっている
私も1号物件と2号物件で
完全にやっちまっています。
1件目の利回りは5%です。5%。
35年の1%の住宅ローンで組んで
キャッシュフローが月1万円です。
入退去のたびに赤字。
売れば一応利益が出るところまで
持ってきましたが、
私もこれを売らずに持っています。
それはやはり
「反省と教訓」
のためです。
この物件を見るたび、毎月ローンを返済するたびに
私は思い出す。
指値もせずに買った自分の愚かさを。
表面5%の物件の生み出す薄――――いキャッシュフローを。
肌を切るようなマイナスキャッシュフロー。
2度とこの悲劇を繰り返すまい！と。
再起はできる
5年は苦しい
2,800万はたしかに重い。
恐らく2年後には家賃が1割下がる。
残念だが残債は1割どころか
5%も減っていないだろう。
マイナスのキャッシュフロー
つまり出血を止めるには
「繰り上げ返済」しかない。
物件自体を売ったところで
500万程度の債務が残るから、
そもそも金融機関は売らせてくれない。
（担保の抹消に応じない可能性がある）
長く見積もって全治5年だ。
減価償却費で赤字を出して
節税をしながら5年間。
毎年200万ずつ
繰り上げ返済を頑張ってください。
ボロ戸建スキーム
3年キャッシュを貯めて、
ボロ戸建てDIYリフォームの賃貸に
進出するという作戦もあるだろう。
千葉の東側の200万円、300万円前後のモノを
セルフリフォームで修理してリーシングする。
埼玉、横浜の郊外を狙うのもいいだろう。
アフィリエイトに死ぬ気で挑む
これもいい作戦だ。
酒の付き合いや
食事の付き合いを限界まで減らし、
残業をせずに早帰りして
アフィリエイトを毎日1万文字。
これでカネを稼ぐ手もある。
イケハヤ尊師も毎日記事10本、20本
書いていたそうですから。
ダブルワーク
私がやったダブルワーク。
これもいいだろう、
年収600万＋月10万をかせいで繰り上げ返済したら
3年もかからずにキャッシュフローは黒字化するだろう。
戦え！
戦わなければ勝てない！
ワンルームを3つ、4つ買わされて
人生半分終わる人もいる。
1戸だけで済んだならまだ勉強代だ。
再起を祈る！