三井住友トラストLFの返済予定表が届きました。
毎月35,375円の支払い。
家賃は75,000円。家賃と返済の隙間で生活するにはまだまだ足りません。 pic.twitter.com/t136mR5gLY
— SAT（勤め人不動産投資家) (@KunimasaS) September 15, 2018
ちなみに「家賃と返済の隙間」と言う言葉は著名ツイッタラーの
どエンド君@mikumo_hk による商標登録予定の言葉です。
さて返済比率
融資を使って投資をする投資家には必ず押さえておきたいポイントがありますが、
この返済比率も是非抑えておきたいポイントです。返済比率は
計算式
（毎月の元利支払額） ÷ （家賃収入） × 100（％）
で求められる指標です。
融資を使って投資するタイプの投資家は必ずこの数値を抑えているべきです。
私の場合は50％が最大返済比率
40％以下ならもう安心
と言うようなイメージでおります。万能なモノサシではない。
「いくつであれば安心。」
「これ以上は危険。」
という明確なモノサシではありません。例えば本業で年収1億円の人が
1億円（利回り20％）の物件を期間1年金利10％でフルローンを
組んだとしましょう。
年間家賃は2,000万円に対して、返済額は年1億円ですから、
500％を超えますが、年収1億円なので特に問題がないわけです。これは極端な例ですけど、
家賃収入しか収入がない専業大家などは
返済比率が高いと苦しいでしょう。一方サラリーマン大家ならば
返済比率が髙くても給料で生活費は賄えるので
案外大丈夫ということにもなります。
（これは危険な発想ですが。）自分の中に基準を持つことが大切
「今の自分は〇〇％までが返済比率の上限。」
という基準を持っておけば、
変な業者にカス物件をつかまされる可能性はググっと減ります。「返済比率」に限りませんが、
指標を1つ2つ3つと持っておいて、
その基準に合わないものを検討から除外することは
極めて重要です。株式投資でも「銘柄スクリーニング」
というツールがありますよね。
同じですので、是非活用して下さい。具体例
私の1号物件（新宿区高田馬場区分）
失敗例から行きましょう。
家賃収入毎月136,000円、返済額は83,000円です。
83千円 ÷ 136千円 ＝ 61％高いです。区分でこれをやってしまうと
管理費と修繕積立金がONされます。
すると返済額＋管理費＋修繕積立金＝105,000円です。
こうなると105千円 ÷ 136千円 ＝ 77%
もう目も当てられません。
このような物件を10件20件持ってもセミリタイアなど
100%無理ですね。
気を付けましょう。私の14号物件（江戸川区一之江）
1号物件の投資意思決定が2007年
それから11年経過した2018年私はどのように成長したのでしょうか。返済額 36千円 ÷ 家賃 75千円 ＝ 48％
管理費も修繕積立金もありませんから、
半分手残りがあるという事です。1号物件が金利1％で調達しておりますが、
14号物件は金利3.9％で調達しています。4倍も高い金利を払っている14号物件ですが、
返済比率は圧倒的に低い。
この差はどこから来るかと言うと。物件の価格です。
物件自体の価格と家賃の比率は利回りで表現されています。
これも重要過ぎる投資指標ですね！1号物件 物件価格 2,700万円
14号物件 物件価格 750万円この差です。
金利の差など、物件価格の差と比べたらどうってことはありません。低金利で買うことが大事なんじゃない
これです。
あえて高金利で買う事もありませんけどね（笑）。今日は「返済比率」これをしっかり抑えてください。
50％超えてきたら危ない
60%超えたらやらないマイルールですよマイルール！
しっかり持ってくださいね！
家賃と返済の間
