1件目の不動産投資
これはよく聞かれることですが、
不動産投資の1発目はとても重要です。
様々な著名投資家の1件目物件をまとめたら
面白いことになるかもしれません。
多いのは自宅を賃貸に出したら
「おっ。いいじゃん」
と思って始めたというパターン。
転勤などで賃貸に出して
その魅力に取りつかれるパターンもあります。
しかし最近は情報の流動性が高いので、
最初から不動産投資目的で参加してくる人が多いと思います。
今日はこんな質問から
書籍代 1500円×30冊＝4.5万円
千葉埼玉神奈川外れのリフォーム済賃貸中戸建
350万円 諸費用45万円
初心者セットコミコミ400万円ってところでしょうか #peing #質問箱 https://t.co/YZ63LFcKFm— SAT（勤め人不動産投資家) (@KunimasaS) November 12, 2018
不動産投資の初期費用はいくらかかる？
私の短い回答にはいくつかのメッセージが込められております。
① 書籍を30冊読む。
② 小ぶりな物件で安く買えるもので開始すること。
③ リフォーム済みで賃貸中の戸建を狙うこと。
諸費用は物件価格のおよそ7％とされていますが、
初期段階で仲介手数料、不動産取得税と、
初心者には驚きのイベントが続きます。
350万の物件で少し多めに持っておいた方が
良いと思って50万にしようとおもいましたが、
書籍代に5万使ったので45万でよかろうと。
キリがいいので400万と回答しました。
① 書籍を30冊読む
一番重要なポイントです。
これをやらない、もしくは雑にやってしまうと、
正しいフォームが出来ません。
実は私も30冊程度は読んでいます。
それでも1件目と2件目はやらかしていますし、
本当はもっと融資を引いてアパートという道もあったのだと思いますが、
当時は勤め人としての仕事を一生やる気でしたので…。
ハナシがそれてきたので戻します。
② 小ぶりな物件で安く買えるもので開始すること。
小さく始めるメリットは、失敗した場合のリスクを最小化するため、
です。
また、現金で始めればデフォルトリスクもありませんし、
400万～500万の借入であれば破綻することもありません。
さらに忘れてはいけないのは
「小ぶりな物件には詐欺師も少ない」
と、いう事です、
刑務所に入るリスクを冒すならば、
一発でデカイ金を稼いでさっさと逃亡するのが正解です。
いずれバレるのが詐欺の世界です。
さすがに400万の物件で詐欺師は少ないであろうから、
初心者にはおススメだという事です。
③ リフォーム済みで賃貸中の戸建を狙うこと。
当然、リフォームや客付けも不動産投資の基本動作です。
できればそれも学びたいところですが、
初心者に一気に詰め込みすぎるのはよくありません。
私は2号物件はずっと満室だったので、
始めて退去があったのは5号物件購入後、
4号物件で退去が初めて発生しました。
ですから、
不動産投資をスタート（2007年11月または2008年）から
2012年迄空室未経験だったのです。
それは長すぎますが、
空室はかなりストレスですし、
最初は家賃をもらって、
不動産っていいなあと思えないと続きませんから、
賃貸中の物件で、
リフォーム済の物件をお勧めします。
初心者はこの3つを抑えておけば成功率が高まるでしょう。
私のブログをみていただいていれば
新築ワンルームでは開始しないと思いますし。
まず平日は定時退社
空いた時間と週末土日
全てアルバイトをしてくださいそれを1年継続して300万円にしたら
また相談して下さい #peing #質問箱 https://t.co/8PBuzQKW4K— SAT（勤め人不動産投資家) (@KunimasaS) November 8, 2018
この質問にはかなり辛口の回答をしてしまいました。
100万しかない勤め人＋アルファ希望者
なぜダブルワークをしろと言っているかというと、理由は3つ
① 自己資金が足りない
② 何をしたらいいかわからないという、丸投げ
③ この人は動かないだろうという読み
この3つです。
① 自己資金が足りない
100万でも借入等を組み合わせればできますが、
この人にはそれはできません。
出来る人は聞かずに既に日本政策金融公庫に申し込みをしています。
それ以前に100万ではどうしようもない。
確かにボロ戸建てを数十万円で買った！
という話もありますが、
それは買った後でリフォームが必要な物件でしょうし、
全ての自己資金100万円ではどうしようもありません。
② 何をしたらいいかわからないという、丸投げ
このパターンは確かに多いです。
私もそうでした。
少ない給料で、借入もできない。
だから知人と起業してダブルワークをしたのです。
分からなければとりあえず
タウンワークを読んで2重労働です。
それをやれば
「労働ってキツイ、なんてキツイんだ」
「何か他の手段はないのか？？？」
と、脳は考えるはずです。
それなのです！
まさに脳が動き出す。
バイト代時給1,000円を取りに行けと言っているのではありません。
脳を起動しろと言っているのが、
定時退社、土日もダブルワークで300万にしろという
アドバイスの真意なのです。
③ この人は動かないだろうという読み
残念ながら、
本当にダブルワークをする根性がある人は100人に1人もいないでしょう。
アフィリエイトを始めるというのもいい。
それだって、バイトするより厳しい道のりかも知れません。
その厳しさが参入障壁になって、
勤め人 ＋ アルファはより強固な壁を作って
私たちはその中で悠々自適になれるという話です。
ツイッターの質問箱ですと、
回答が短いですから、
補足的に記事にしてみました。
始めの1歩で躓かないように
最小公約数的な回答を用意しました。
今思えば、
土地値アパートをガンガン最初から
融資を引いて買っていくのがいいでしょうが、
それは「今」の私だから言えることで、
初心者の人にそれを言っても、
そこに達する前に諦めてしまう人もいると思います。
300万貯める根性は絶対に必要ですし、
歯を食いしばって貯められれば
その努力の過程が、投資家を成功へ押し上げる
パワーとなります。
頑張ろう！同志たち！
CMです。
そろそろ2018年も締めの時期が見えてきました。
勤め人の源泉徴収だけで終わってる皆さん。
そろそろ1歩目を踏み出しませんか？
法人化がその重要なステップにあることは
何度も説明していますが、
その世界を大村大二郎さんの本で先取りしてみては？
あえて先の世界を見ることで自分を
「そっち側」
に持っていくモチベーションにもできるものですぞ！
