13号物件隣地買取プロジェクト続報
現在大体の価格の目線があってきたので、
安心して公庫に融資を打診しています。
残念ながら私以上の値段で買える人はいないと思います。
なぜならば、
隣地を買い取ることで、
自分の土地の価値が値上がりする分を
買い取り価格に上乗せしているからです。
それを含めて価格を出せる業者さんは100％いません。
投資家が買うにしても利回り10％以下の狭小戸建になるので、
今のマーケット環境を踏まえれば競合はいないでしょう。
進捗としては価格は大体1,000万円、
リフォームを300万円、
合計1300万円で融資を打診。
その前提としてリフォームの見積を取っているというそんな状況です。
クロージングは1月末を予定
1月は私の勤め先の賞与支給月なので、
リフォーム費用は借りなくてもいいのですが、
正直資金繰りがきついので、
何としても借りたい！
私の法人は今期で3期目（2018年6月～2019年５月）なのですが、
今期3期目はこの物件で終わりにします。
（実はそろそろ税務署から何かが来そうな来ております（笑））
法人3期目には4件の投資を行いました。
法人3期で買った物件数 6件
1期目はなんとゼロ。
2016年6月～2017年5月は投資件数ゼロです。
法人設立して、個人の所有物件を法人に移したりしていたら
あっという間に1年終わりました。
2期目の2017年6月～2018年5月は
投資件数3件、売却1件、全勝1件
差引増加数は1件という寂しい結果でした。
それでもこの期間は中小企業の法人税軽減税率上限の
800万円もの税引前当期純利益をたたき出したので、
かなり満足です。
そしてこの3期目！ 2018年6月～2019年5月は
4件の純増（予定）です。
4件も買うとさすがに投資に係る費用がガンガンかかるので、
赤字にはならないまでも、
利益が相当圧縮されています。
今期は倒産防止共済を上限で前納する必要はないかもしれませんね。
不動産の商談はゆっくり進む
手紙をもらったのが11月でしたが、
クロージングの予定が1月末ですから、
2カ月以上はかかります。
売ろうとしていた側は、
物件調査や相続登記やらで、
半年程前から仕込みをはじめていたようです。
株式であれば即日買えますが、
不動産は時間がかかります。
じっくり進めていきましょう。
物件の見学はなんと管理会社におまかせ
売主側の業者さんは平日しか空いていないそうなので、
管理会社のF社に100％任せることにしました。
あえて買主側の仲介業者として入ってもらい、
内装の見積もりをしてもらうことにしました。
別に入ってもらう必要はないのですが、
手数料40万円を払ってでも代行してもらいます。
自分でやろうと思ったら、平日を1日つぶす必要があります。
勤め人も大事な収益源なので、
おろそかにはできません。
特に12月は物件も動くし、仕事も忙しいです。
大体私が見ても分からないですし、
プロに見てもらった方がいいに決まっています。
信用できる相手を見つけるのがまずもって面倒ですけどね。
12月中に公庫の面談迄終わらせておきたい。
12月中には、公庫の面談を終わらせておきたいところ。
来年は勤め人仕事が結構ハードになりそうです。
逆にこのプロジェクトを仕上げると、あと3年は勤め先は安泰です。
私が退職するまでの足場固めをしないといけませんので、
来年はおとなしく返済を頑張ります。
年内は面談をして年末年始にじっくり審査を進めてもらいたいと思います。
そういえば三井住友トラストL&Fは融資打ち切られました。
2017年8月 1,880万円
2018年3月 1,340万円
2018年8月 750万円
と、約4,000万円を3回に渡って借金をしました。
これでしばらく融資はお休み！と、言われました。
残念ですが仕方ありません。
実際今はスルガ銀行の事件があったので、
融資がガンガン持ち込まれているようですから、
そんな中でまた小さな案件をやりたくないというのもあると思います。
ま、そういう事ならというわけで、
私はある決意をします。
次は信金、地銀、地銀と取引する
三井住友トラストL&Fの借り替えを目指して、
地銀と取引ができるようにシフトしていこうと思います。
サラリーマン与信ではなく、
純粋な事業家としてのいわゆる「事業性評価」の審査を受けて、
借りる事業体に進もうと思っています。
丁度決算も3期分が終わりますし、
2020年1月を目途に三井住友トラストの借入をリファイナンスで
完済したいなと思います。
三井住友トラストLFをリファイナンスするために！
カードローンを完済します！
来年1年でどこまでやれるか分かりませんが
住信SBIネット銀行の640万円と
オリックス銀行の800万円
合計1,400万円を完済してカードローンを解約します。
これで恐らく地銀や信金の融資の土台に乗ると思います。
来年はこのミッションに注力していきたいですが、さてさて。
何かを始めるには1月が良い！
これは大いに間違っています。
何かを始めるのに1月まで待つ必要はないし、
明日まで待つ必要もない。
今だ！
今始めるのです！
ですから。
私の来年の計画も既に今からスタートしていきます。
皆さんも年末とか12月と言わず、今、やっていきましょう！