休日を使って所有不動産を全件見て回ってきました。
実は私、オーナチェンジ物件に関してはどうせ中を見ることはできないので、
外側をGoogle Street Viewで確認して写真を見てもう買っちゃいます。
それで何とか回っていたので、あまり気にすることなく現地を見ていなかったのです。
最近このブログを始めて、所有物件一覧を公開していることから、
現地を見るついでにこのブログにも物件の画像をUPしようと思い立ったのでした。
気温35度近い炎天下、
こうやって「電車」で全部の物件を見て回ってきたわけですが、
実際見た感想は
「見て買ってもみないで買っても変わりはない」
と、言う事です。
信頼できる仲介業者や売り主が確認して、重要事項説明に大事なことが書いてある
上で、現地を見て我々素人が物件の重大な問題を発見できる可能性は低いと思います。
おまけにオーナーチェンジ物件であれば、
建物の中を見ることはできません。
買ってすぐ退去した場合にリフォームが必要かどうかを判断する必要は確かにありますが、
ある程度ヒアリングで解決できます。
そもそも既に入居者が入っている時点で、入居日にはある程度
「現状の家賃では貸せる」レベルにあったことが推定されます。
それは賃貸借契約書を見ればわかります。
それからリフォームの履歴を見れば、大体の想像はできます。
昭和物件で風呂をリフォームしていないとバランス釜なので
リフォーム代が〇年後に80万くらいかなーとか、
キッチン交換30万くらいかな。とか。
トイレ和式なら15万で様式にしないとなあ。とか。
というわけで、中を見ないと買えないというのでは、
空室物件しか買えないことになりますので、
ある程度、ザックリコストを見積もることができれば、
内部を見ないでも買ってOKです。
あと私が得意にしている物件価格1,000万円以下の物件では
悪名高い
〇 カーテンスキーム
〇 身内入居者の術
など、たかだか30万の手数料や100万、200万の利益で
悪いことはしようと思いません。
逆に小型物件は面倒なことを言わず、一発で買ってくれる人に
早く売りたいと思うはずです。
1,000万をOVERする物件ではしっかり見た方がいいと思います。
また、自分がすでに所有している物件に関しても
テナントが出て、リフォームが終わったら、
内部の写真をしっかり残して、リフォームをした履歴を記録しておく
必要がありますね。
（私は売りませんけど）
売るときにはそれが、修繕の履歴となって
買手に開示することができます。
ちなみに上記の物件（馬込沢駅物件）は
380万円で買いました。
内部はボロボロです。
リフォームはしていないと思います。
ですから土地の値段（約500万円▲解体費用120万円）というわけで、
380万円で買わせて頂きました。
家賃4.5万円でやっと2年経ち、
100万円ほど回収が終わりました。
テナントが退去したら更地化して売却しようかと思います。
隣も更地になっていたので、
戸建用地としてまとめて売れたりしたらいいなあと妄想しています。