総投資件数は18件
私の生涯の投資件数は18件である。
しかし、稼働しているのは14棟16室（お満室）_2024年12月5日現在。
この差は売却したこと等により生じたものだ。
4号物件、荻窪のワンルーム 560万円で買い➡900万円で売り
9号物件、馬込沢の戸建 380万円で買い➡300万円で売り
11号物件、馬橋の連棟戸建 580万円で買い➡火災保険と土地売却で1,115万円回収
3件の売却がある。
9号はマイナスで売っているが、
家賃4.5万円で5年間空室なしで稼働した。
減価償却費も取り切っているので、まあ収支としてはプラスで終わった。
という訳で、私は投資においてロスを出したことは1回もない。
（勤め人の投資ではたくさんロスしているが）
15号物件は解体を条件に公庫が融資してくれたので、
今は更地となった。
12号物件の駐車場として再生した。
1台しか駐車できないかと思って現地を見たら、軽自動車2台止めている。
家賃は1万円しかUPできていないので、
1,100万円投資して年12万、利回り1％物件である（笑）
これは実質的にはロスしている。
マイナスのキャッシュフローだ。
ただ、資産としては再建不可の物件が再建築可能になっているので、
資産価値は大幅UPしている。
キャッシュフローを産まない資産は嫌いなのだが、
トラストの抵当権1300万と公庫の抵当権1,000万、さらに2つの物件が共同担保に入ってる。
過剰担保でガンジガラメで、売るに売れない。
いつ見ても「きたねえ謄本だ」
そんなわけで、総投資件数18件、売却3件、更地化1件で、
現状の運用個数は14件16室と、
まあそんな具合である。
満室家賃では120万。
返済諸々がある。
MUFJ 82千円
関西みらい 47千円
トラスト 188千円
公庫 250千円
金融債務の大きいのはこれらで、57.7万円で、
約半分が返済に持っていかれるが、
公庫の借入の年数は残り2年と4年で、
返済ピッチが極めて短い。
その他SAT債の返済が30万円程度乗る。
殆どの家賃収入を返済に充当している。
なぜ家賃収入を全額借金の返済に充てるのか
そんなものは決まっている。
勤め人の稼ぎだけで十分生活と新規投資資金が捻出できるからである。
次々に買い進めるためには現金の温存が重要なことは分かる。
公庫の返済ピッチを緩やかにして、
SAT債返済のために1つ売ってしまえば、
現預金を増やす戦略に舵を切れるのは知っている。
1号物件（高田馬場区分）を売ってしまえば、
3,000万円償還した上に公庫、SAT債もほとんど償還可能である。
そうして、キャッシュを増やして、
融資を引き続けて買い続けるのが良い戦略だと私も分かる。
しかしだな、
家賃120万円という金額は、
私の人生にとって、「過大である」
多すぎると思っている。
何か勝負をしようというつもりもない。
選挙に出るつもりはないし、
起業の予定もない。
私の人生にとって月120万円の家賃は、
どう考えても過大なのだ。
勤め人だけでも生きて行けるし、
貯蓄もできる。
その上での120万円、仮にCF60万円も、
身の丈以上だと思っている。
身の丈以上のカネを持ったら、
人は身を持ち崩す。
とある勤め人株式投資家も2億と言われる資産があるが、
それには手が付けられない。
手を付けて消費したら、何かが壊れることを知っているからこそ、
株式の資産の塊には手を付けず、
勤め人も続けているのであろう。
気持ちはわかる。
あえて拡大しない。
そんな生き方があっても良いと思う。
年収3,000万円以上は、必要ない。
3,000万円でも過大である。
自身の器を超えた富は危険ですら、ある。
2024年12月5日時点の現預金、まさかの100万円
恐ろしい話だが、
私の本日時点の現預金は、「法人を含めても」
100万円しかない。
嘘ではない。
本当なのである。
現預金は全て返済に回してしまう。
物件購入とリフォームで、
今年の借入総額は92百万円まで増加したのだが、（4月）
12月末時点では87百万円である。
半年で500万円返済している。
年1,000万円ペースである。
債務償還年数は8年チョイである。
銀行の審査では、
通常の事業会社が債務償還年数10年で正常先に分類されるので
私は優良先である。
そもそも不動産賃貸業で債務償還年数10年は短すぎる。
とまあ、私はこんな感じで、
自分を信用していない。
カネがあると、多分新しい物件を買ってしまう。
自分を貧しいと誤解させる必要があるというのは
おかしな話だが、
それを日々やっておかないと、
スキが産まれるのだと思う。
謙虚に質素に誠実に生きる。
つづく