別に隠していないし、隠すほどのオリジナリティもない
『賃貸需要が旺盛な立地で、割安な物件を買って、貸す』というだけである。
さらに自宅から電車で行ける場所に買う。
それだけだ。
ずっと12％という表面利回りを守ってきた。
それは始めてから今までずっとである。
出口はほとんど考慮しないが、築40年～60年という物件を買っているから、
建物が消滅した場合の、土地としての価格だけは気にしている。
その価格が投資金額を超えていること。
これも譲れない。
ただ、私が投資しているエリアでは、12％という利回りを置いた時点で、
土地のバリューを下回る金額に、自動的に落ち着く。
よほど狭い土地を掴まされない限り、気にすることはない。
これは株式投資でも似たような感じになる。
土地のバリューはPBRと理解するといい。
土地価格を解散価値と見ているのである。
PER10倍、これが12％という利回りに該当する。
PERは税引後当期純利益／時価総額（純資産額）だ。
粗利12％と言っても最終的な純利益は5～6％になることが多い。
ただ、株と違って不動産はレバレッジがかかるので、
レバを踏まえて大体PER10％を狙うとなると、グロス利回りは12％程度を狙っておかないと成り立たない。
まあそんな訳で、私が株を買う時と、不動産を買う時は、ほとんど同じように見ている。
結局株式の根本はビジネスを所有することだ。
不動産賃貸業というビジネスも同じよう見ていくのである。
だから結局、
不動産がダメなら株をやるだろうし、不動産も株もダメなら債券も投資対象になるだろう。
結局どの投資をやる場合でも PERとPBRの考え方に沿ってやっていく。
自分で自分を雇うには、いくらの資産が必要か？
ざっとでいい。
私は手取り800万円は必要だ。
それは嫁子供の生活と学費、私の娯楽にそれだけは欲しいと思うからである。
ざっと1,200万円程度の役員報酬を払って、各種税を支払い、手取りがその程度になると思う。
そうなると、税引き前当期純利益で1,200万円は安定的に出せる商売を作らなければならない。
経常利益で1,200万円とほぼ同義だ。
営業利益ではどうだろう。加算されるのは支払い利息だろう。
仮に3％だとして、どの程度の借入を許せるか？
2億だとすると、600万円の金利になるね。
営業利益が1,800万円ということになる。
不動産の運営コスト（販管費）が20％だとしようじゃないか。
不動産賃貸業では、売上＝売上総利益だから
そうなると売上「x」ー「0.2x」＝1,800万円となる。
0.8x＝1800万円
x＝2250万円の家賃収入が必要だと言うことになる。
2億フルローンだとしたら、2,250万円の家賃として、11.25％の利回りが最低必要だと言うことになる。
しかし、元金の返済を考慮すれば、11.25％では厳しい。
元金返済を20年とするならば年間1,000万円が当期純利益から償還される元金である。
そうなると、純利益はさらに1,000万円余計に必要だって話になるし、
元金の返済は「税引き後当期純利益」か行われるのだから
ざっと、利回りは倍、必要になるだろう。
25％は必要だ。
そんな物件は存在しないから、借入を増やすか、返済期間を長く取って、
要求利回りを下げていくしかない。
そんなシミュレーションを繰り返して、自分に必要な投資規模を探っていくといいだろう。
ただし！
実際そのシミュレーション通りにコトを運ぶ天才もいるとは思うが、
実際の大家さん達は最初から規模いくらに！と考えているのではなくて、
1件、2件と買い進めていく。
そして毎月のキャッシュフローを通帳で眺めておいて、
「ああ、もう給料がなくてもやっていけるな」
と、確信して、退職に至るのだと思う。
ほとんどの大家さんは、ちょっと少ないけど何とかいけるか！
くらいの「思い切り」を抱えながら勤め人を卒業するのだと思う。
私も今、ちょうどそのステージであるから、よくわかる。
但し、いつもちょっと足りないのは当たり前だ。
完全に準備OKになることはない。
私の規模だと、総資産2.3億円、総収入1,500万円／年
この程度の規模だ。
2.3億で1,500万円だから8％以下である。
まあ、高田馬場物件などは4％、一部の資産の収益性が3％程度と、
一部足を引っ張っているから、
まあ、そんなもんだ。
私一人では手残り800万円くらいだから、ちょっと心もとないが、
妻の資産規模は私の1.5倍、借入ゼロで収益性は私と同じくらいあるので、
世帯では余裕で引退可能姉妹である（©加藤ひろゆき先生）。
他の皆さんの場合には、嫁の相続なんてイベントを期待できない人も多いだろうから、
独力でもっと規模をデカくする必要がある。
肌感覚であるが5億、純資産2億くらいが単身で引退余裕な状態だろうと思う。
総資産5億、純資産2億、利回り10％だとどうか？
5億10％だと、売上は5,000万円だ。
借入が3億なので金利3％として年間900万円だとする。
元金の償還は25年だとすると3億÷25で大体年間1,200万円。
元利返済が年間2,100万円だ。
売上の20％が管理諸費とすると、1,000万円。
合計3,100万円が恒常的キャッシュアウトだとする。
手残りは1,900万円である。
まあ、これなら余裕だろう。法人税が低くなる800万円程度に利益を抑えて、
役員報酬が1,100万円取れる。
まあちょうどいい規模じゃないか？
総資産5億、純資産2億で物件は表面10％平均。
まあ、狙うとしたらこの辺りだろうが、
残念ながらなかなか表面１０％で25年の借入が付く物件はない。
フルローンでやったら金利が1,500万円になって、一気に手残りが600万円減る。
手残り1,300万円だ。まあそれでもやってやれないことはないが、
まあ、その辺は各個人のリスク許容度の違いだろう。
こんな風にノートでもExcelでもいいから、シミュレーションをしつつ、
法人の決算を組みながら、毎年毎年、ああでもない、こうでもないと、
悩むのがいいと思う。
それを楽しめるタイプは、大家業に向いている。
そもそも法人化したほうがいい水準まで拡大しないと、勤め人の給料並の報酬を、
自分に払えないと思う。
私も嫁の相続という僥倖がなかったら、
総資産3億、純資産1.5億くらいは必要だったと思う。
3億 8％で家賃収入 2,400万円
管理費20％ 480万円控除して
営業利益 1960万円
金利が3％平均で 1.5億×3％で年450万
経常利益が1,410万円
返済が1.5億20年で毎年750万円
手残りが660万円。
うーむちょっと足りない気がする。
4億、純資産1.5億。このくらいかもしれん。
4億8％で 売上3,200万円
管理費20％ 640万円
営業利益 2,760万円
2.5億の3％で金利は年750万円
経常利益で約2,000万円
2.5億の20年返済だから、年間返済元金が1,250万円。
うーむ、手残りは850万か。
やあり25年返済じゃないと厳しいなとか。
まあそんな感じだ。
実際に1件、2件と投資しながら、
戸建だとあと15はいるな、時間がかかり過ぎる！と思う人もいれば、
勤め人と並走だからまあ、こんなもんか…
って人もいる。
そんな風に楽しめる人が、金持ちになるんだと思うよ。うん。
つづく