2007年11月 2900万円借り入れた
もう20年も前のことになるが、
私が人生初めて買った不動産である1号物件。
嫁との新居と言うことで、ポンっと買ってしまった。
長男はここで励んだ結果産まれた。
結婚時既に32歳の高齢になっていたので、
早く子孫を作らねばならんというので、
28歳の私と息子も大いに奮起したものである。
さて、そんなマンションの1室。
諸費用コミのフルローンである。
毎月8万円強返済している。
どうやら最近やっと残高が1,500万円を割ってきたらしい。
35年ローンも既に20年経っているのだから、
当然減っていないとおかしい。
とは言え、家賃も毎月14.5万円、15年間、滞りなく回収できている。
年間170万円くらいだとして、2,350万。
利回りが低いのでそれほどの収益ではない。
それより重要なことは都心部の物件なので値上がり益である。
時価は5,000万円を超えたと思うのだが、
まあ4,500万円は固い。
家賃回収で2350万、値上がりで1800万。合計4,100万の収益だ。
管理費やら、修繕積立金も払って来たから、
今売れば手残り2,000万円、税金400万払って手残りは1,600万ってところか。
ただ、この物件は売れない。
何故かと言えば、19号物件を買うために、共同担保に入れてしまったからである！
関西みらい銀行＆セゾンファンデックスの根抵当権設定されている。
よって、残高は1500＋900で2,400万円だ。
別に売る必要はない。
そもそも売買それ自体に、取引コストが必要である。
相当有利な条件でもなければ売る必要はないと思っている。
そして、資金繰りが盤石となった今。
その思いは確信に変わった。
これまで売ってしまったのは失敗だった。
ずっと持っておいても良かった物件達だ。
もう売らない。
売るべしと言う投資家、売らないという投資家
正直に言ってしまうと、
これはどちらでもいいが、私は売らないことを勧める。
いいと思って買ったものをわざわざ売る必要がないからだ。
キャッシュフローが出ている以上はずっと持っていたらいい。
ただ、夫婦も離婚があるように、物件も別れのタイミングがあると思う。
遠隔地の物件、海外の物件、管理の手間がかかるアパート等々。
だが、基本的には十分なキャッシュを持っていて、
家賃収入から経費を引いた手残りで生活が出来ているなら、
それでも拡大のための資金も順調に増えているのであれば、
売るべきではない。
より良い購入のために、どうしても売却が必要であれば、売る。
だが原則は売らない。
というスタイルで行く。
よほど経営や不動産取引にセンスがあるなら、やるべきだが、
私のように勤め人と大家業を20年も並走させないと独立できないようなヘタクソは、
好調な物件を売るべきではない。
多分そういう取引ばかりやっていると、ゴミ物件だけが残る。
ショボイ物件を買わされるくらいだから、
どうせ売り方もヘタクソに決まっている。
基本戦略は買い。持って家賃をもらう。
売ったり買ったりは時間も浪費するし、コストもかかる。
悪いことは言わないから、物件は売るな。
持ち続けるのだ。
建物が朽ちたら建て直す。
駐車場にして貸す。
更地で貸す。
とにかく売るな。
土地が消えるその日まで持ち続けろ。
借金は完済する必要は全くない
借りる、返す、また借りるの繰り返し。
このサイクルは永遠に続く。
そう、地球が消えるその日までずっとだ。
私もずっと借り続けると思う。
常に総資産の半額程度は借入を使う。
総資産が10億まで増えたら、5億は借金をする。
その後総資産が20億迄増えたのに借金が5億のままだったら、
足りないので、10億借りて、30億の総資産、15億の負債としてバランスを取る。
そもそも、資産家一族維持の必修科目なのだ。
借入金との付き合いってヤツは。
資金繰り、節税、特に相続時の相続財産圧縮と借入金の関係は切っても切れない。
物件の目利き、借入、リフォーム相場観などと同じく、超、重要科目だ。
この借金との付き合い方だが、
これは完済しようなんて思う方がアホだ。
これは完済なんかしない。
借りたら期日まで借りっぱなし。
返済期限まで借りるのが礼儀である。
返済期限まで返済していると、
最後の方ではまた新たな借入を行うだろう。
そうやってぐるぐる回しておけばいいのである。
なぜそんなことをするか？って？
それは運転資金を十分に確保しておくためだ。
月商3か月分、または固定費の6ヶ月分
その2倍あれば盤石である。
年間売上高12億円ならば、
3億円～6億円これを常に持っておく。
その上で、それを超える水準に増えたら、
新規物件を買って現預金が減ったら、また貯める。
そして借りてでも増やす。
その繰り返しなのだ。
例えば今の私のBSは
総資産230百万ー負債97百万である。
売上は大体20百万だから、必要な最低限預金は600万。
今の現預金は900万あるので、
これなら300万使える。
300万に700万の借入を併用して、
1,000万の投資をする。
売上は年間120万増える。
私の財務は売上21百万。
総資産240百万で負債が104百万となる。
必要な現預金水準6百万はまだ維持できている。
しかし、これ以上買うと6百万を割り込むので、
ここからしばらくは現預金を増やすステージ。
となる。
ここで借入20百万を調達できたとすれば、
さらに20百万のキャッシュを使って投資できることになるので、
この時点での経営課題は借入となるだろう。
借入が出来たら次の課題は投資対象探し。
また借入探し。
この回転をクルクルと回していけばいいのだ。
大家業の資金の繰りまわしはとても簡単だ
これが製造業だったりしたらもっと大変だ。
材料仕入、生産管理をやりながら、販売先との関係構築。
取引が急拡大することもある。
突然年商2億の会社で新規の受注1億でも取ってしまったら、
仕入もしないといけないから、
銀行に増加運転資金を申込しないといけなくなる。
材料が急に値上がりしたら、
販売先に説明して売値を上げてもらわないといけないし、
それが断られることも当たり前にあるのだ。
人材の新規採用もしないといけない。
これは勤め人のレベルではない程多忙になる。
マネージャーも配置しなければならんだろうし、
現場を回す人員も確保しなければならない。
彼らの給与水準が業界平均から乖離しすぎないように注意もしなければならない。
そう考えると、大家業は楽だ。
やろうと思えば外注している、賃貸管理業務、保険業務を内製化させることも可能だ。
リフォーム、経理も外だしも出来るので、極力社員を使わない経営も出来る。
それも数十億の規模で実行できる。
投資判断と資金調達だけ、しっかりとマネジメント出来ていればいい話だ。
最悪の状態には、ここまでビジネスを縮小させればよい。
小さく小さくまとまって、固定費をガリガリと削っていく。
そうやって冬を耐え忍ぶ経営の時期もある。
まあそれにしても、
どこでもドアみたいな発明が無い限り、土地ってのは唯一無二である。
要所要所さえキッチリ抑えてそこから家賃を得ていく。
徐々に拡大していく。
100年かける気概で一族として取り組んでいくと言う姿勢を重視して教えていきたい。
つづく