現在東京都下、750万円、グロス利回り12％の物件投資を検討しています。
せっかくなので（ネタがないので）
シミュレーションをしながら投資判断をしていこうと思います。
まずは自己資金利回が高くて気分がいいので算出しましょう。
取得費用はおよそ800万円強になろうと思います。
仲介手数料が約30万円、共同担保を提供しながらローンを借りますので
その手数料が40万円程見ておきます。（司法書士、ノンバンク融資事務手数料）
ざっと820万円の投資総額で年間家賃収益は 90万円ですから
ざっと11％迄利回りが下がりました。
大体9割の融資を取れそうなので、750万円×90％≒675万円、期間30年、金利3.9％
以上のファイナンス条件で検証すると月次の返済額は31,838円となります。
まあ、ざっと年間の利払額は25万円程度ですね。
元利均等返済ですから徐々に利息は減っていきますが、この程度の粗さで勘弁してください。
で、年間家賃 90万円ー 利払25万円＝65万円
総投資額820万円 － 融資利用額 675万円 ＝ 145万円（自己資金額）
自己資金 145万円の投資で年間65万円の利益が稼げるわけですね。
よって 65万円 ÷ 145万円 ＝45％
うーむグレイト。ROE（自己資本利回りは45％ですか）。
素晴らしい収益力ですね。
金利（3.9％）も高いし、諸費用もバカにならない位高いですけど、
それらのコストを吸収して見事なまでのハイパフォーマンスをただき出しています。
この利回りで自己資金を増やし続けたらどうなりますか！
そうです、お金持ちになります。
大体4カ月あれば自己資金200万円はためられますから、
年に3件ずつ、こんな物件を買っていければいい感じでお金が増えていきます。
ただ、楽に45％で回せるかと言ったらそうとも言えませんで、
現実には修繕費用が掛かったりします。
また、今回は共同担保を入れますが、ノンバンク（今回も三井住友トラストローンアンドファイナンス）は基本頭金3割必要です。
750万円×70％＝525万円がまあいいところではないでしょうか。
すると820万円ー525万円で約300万円の自己資金が必要。
私の今の稼ぎでは300万円を貯めるのに半年はかかります。
実力値としては1年に2件位の投資が実力見合いですかね。
自己資金利回りとしては年45％ですが、
頭金300万円とすれば 65万円÷300万円＝22%弱ってことろでしょうか。
それでも結構いい利回りですねぇ。
自己資金利回りの話ばかりになってしまいました。
出口戦略はどうでしょう。
土地の面積が40㎡しかありません。
そして建蔽率60％で容積率100％とかですから、
戸建住宅を建て替えることもできません。
前面道路も但し書きですが、
これは同意が取れそうですので、
厳密には再建築不可ではないかもしれません。
隣の家も同じサイズらしく、
1,000万円で売り主は買取を狙ったようです。
しかしながら隣のおばあさんは終の棲家（ついのすみか）と
したいそうで、いつ買えるかわからないと。
まあいずれは隣と仲良く分譲戸建屋さんに販売するのが
いいと思います。
私が買い取って2戸賃貸にして
2気筒エンジンの戸建にしてもいいですが、
大体相場は㎡20万円が相場らしいので、
土地値だけで800万円ほど。
諸費用コミコミで土地値での買いになりそうです。
土地に若干弱さがありますので、
ここから指値を入れることもできます。
解体費用とか、但し書き道路だからとか。
しかし今回の取引は私の勤め人仕事での付き合いで、
面倒な物件を売ってもらいましたから。
そのお礼もかねて仲介業者さんが両手の仲介手数料を
取れるように、販売前の物件を指値なしで
買うことにしたものです。
こういう付き合い先を増やしておくのも
勤め人不動産投資家としては大事なわけです。
内装はリフォーム済で、和室も洋室に変更。
水まわりも新しくしてありますから
投資対象としてもまずまずです。
賃貸需要は駅20分と遠いですけど、
近隣学校に通う母子家庭世帯としては問題ありません。
賃料75,000円も生活保護を家族で受けられれば安くて
3部屋ある一戸建に住めるということですから、
いいんじゃないでしょうか。
投資収益力、出口、賃貸需要
まずまずという事で、買う予定です。
最近分析も雑ですが、都内の戸建はこれでもう4件目、
アパートも入れれば5件目ですので、大丈夫でしょう。