昔の携帯電話
今日の話はビジネスモデルが陳腐化（ちんぷか）するという話です。
100年前には電話がなかった
100年前、1918年と言えば
日本は大正時代で、一般家庭には電話がありませんでした。
今、私の家には電話はありません。
しかし、家族一人一人が電話を「持ち歩いている」
そんな状況に至っています。
当たり前の話、技術は進歩します。
30年前の携帯電話はデカイ
電話があまりに便利で、
これをオフィスの外でも使いたい。
家の外でも使いたいというニーズに応えて、
日本中に「電話ボックス」
が設置されました。
電話ボックスに行列するという事象も発生していたと聞いていますが、
私は当時学生でしたので、まったく覚えていません。
電話ボックスを尻目に、デカくても携帯電話で話をする気分は
格別であったと思います。
日進月歩
そうです、人間は恐ろしい速度で技術を発展させるのです。
100年も経たないうちに、無線が携帯電話に変化してしまうほどです。
今のスマートフォーンも、どのように進化していくか、
全く目が離せません。
不動産はどうか
貸家業の歴史は相当古い
技術は日進月歩で進化していますが、
人間の体自体は、サルとそれほど変わりがありません。
ゴリラとも似ていますし、オラウータンとも似ています。
指は5本で目は二つ、手と足が2本ずつあるのは
ほとんどの哺乳類と同じです。
1万年前から人間は人間の身体をそれほど変化させてはいません。
そして1万年前から家がありました。
竪穴式住居です。
縄文時代には家を2つ作って1つの家を貸家にしていたという
遺跡が発掘されています。
ウソです
でも信じましたよね？（笑）
そう、信じられるほど、信ぴょう性がある意見です。
それほど、人間に家は必要なものなのです。
ですから「貸家業」自体の歴史は相当古いでしょう。
江戸時代でも町民は長屋に住んで家賃を大家に払っていました。
今も人が家を求めることにはまったく変わりありません。
これからも大家業は存在し続ける
その意味で、人間の体が進化して、家が不要になるまでの
何百万年、大家業は必要であり続けることでしょう。
スモールライトが開発され、
マッチ箱のような家に帰ったら小さくなって住むとか、
空中に居住、宇宙に移住していくなど、
大きなスペースが必要なくなることはあるかもしれませんが、
家自体は必要であり続け、
今後もなくなることはないでしょうね。
しかし、不動産投資のモデルは変化する
不動産投資のモデルはすさまじい速度で変化します！
劇的な変化
そもそも大家業は、
一部の地主だけが行うことができる『業』でした。
四畳半一間、風呂なしアパートが
敷金礼金2カ月ずつ取れて満室だった時代がありました。
それは昭和、1950年頃ではないでしょうか。
それからわずか60年チョイで、
すさまじい変化が起きています。
30歳の田舎者が東京に貸家を持つ
私が初めて投資用物件を持ったのは30歳です。
中古ワンルームマンションです。
それでもバスもトイレ付いています。
東北の農村から出てきた30歳の出稼ぎ労働者が
東京で貸家業をするなど1950年代にはありえない話でした。
実際私が学生時代には半年ほど、4畳半風呂なしアパートに住んでいたので、
その学生が大家になったわけです。
劇的な速度での変化です。
さらに変化する市場
そして2009年ごろでしょうか、
今度は『シェアハウス』と言う投資手法が編み出されます。
ワンルームマンションや、既存のアパート投資と言う手法では、
都心部で10％（二桁）の利回りを出すことは不可能でした。
そこで狭小な細分化された牢屋のような小部屋を作り、
さらにキッチンや風呂トイレを共有化してスペースを節約した
シェアハウスが登場します。
日本人がドンドン貧しくなる「デフレ」時代に合わせて、
こんな物件が現れ、都心の家を改築したりして、
都内でも20％～30％で運用するツワモノが現れます。
これはわずか10年前の話です。
利回りを減らして大量に供給する業者の出現
シェアハウスが稼げるとなると、
『利回り8%でも買う投資家（バカ）はいる！
じゃあ大量に供給してやれ！』
と、やらかしたのがスマートデイズなどですが、
これはさすがにやり過ぎ、破綻します。
築古戸建スキーム
都内中古ワンルームが10％で運用できるという情報が知れ渡り、
都内中古ワンルームは高騰します。
その市場から追い出された私を含めた一部の投資家は、
郊外の築古戸建住宅を簡易リフォームし、10％台で運用します。
これにも投資用物件を扱う業者が入り込み、
徐々に価格が上がってきています。
都内でも10％で回せる物件はなくなってきました。
そうです。
商売はマネされて、すぐに利益が出なくなる
これが真実です。
大家業はなくならない、でも稼げなくはなる
こういうことです。
大家業はけしてなくなることはないでしょう。
家を「所有する」メリットは全くないからです。
あえてもう1回言います。
「所有する」メリットはありません。
今後も大家業は不滅です。
でも、それが稼げるかどうかは全く別なこと。
なのです。
現に私も、
都内ワンルームから築古戸建に移り、そろそろ次の変化を探している
まだ投資を始めて10年、たった10年で2回目の変化が始まっています。
今は特にネットで情報がすさまじい速度で広まり、
斬新なビジネスモデルが、1カ月もすれば、広まり尽くします。
それでも不動産は広まり尽くすには時間がかかりますが、
せいぜい4.5年です。
ヒトの数はそれほど変化しませんので、
やり方が変わっただけなのですが、
それほど儲かることは続かないのです。
じゃあどうする？
もうわかっていますね。
「最速で変化する」
これしかありません。
都内中古ワンルームの利回りが下がってきたら
郊外築古戸建、またアパートが安くなってきたらアパート、
そうやって変化していくかないですね。
ROEの考え方のリスク
私はよく、
200万の戸建をリフォームして30％で運用しても
200万を頭金に800万借りてレバレッジをかければ
「自己資金利回り」は30％超えられる。
と、そんな言い方をします。
しかし、これにもリスクはあって、
物件自体の価格が時代の変化についていけず、
急激に下落しても、
借入残高は急落したりしない。
ってことです。
借金はそのまま残るけど、
物件は値下がり。
これと比べれば地方で戸建を自己資金で30％で回した人の方が
圧倒的有利ですね。
このリスクを理解して投資するべきことは言うまでもありません。
私の場合には、あまりに地方でレバレッジを使うのはダメ。
というルールでやっています。
私は船橋市までの千葉県と、都内、横浜、大宮、
東京でも立川までを限界としています。