絶対にしてはいけない投資に
『ワンルーム、新築、フルローン』
が挙げられます。
今更私がこの場で記載する必要もないほど、
この投資方法が『イケてない』ことは語り尽くされています。
一方で、それでもなお、新築ワンルームに投資する人が絶えないのは
不思議ではあります。
全額現金で買うとか、
相当程度の頭金を投入して借入の比率を下げることで、
悪くない投資にすることは可能かもしれません。
しかし、不動産投資市場に数々ある、
他のすべての投資手法と比較して見劣りすることは確かです。
さて、新築ワンルームに限った話ではありませんが、
特に投資の初期段階では、
絶対にキャッシュフローを黒字化させることが大事です。
投資がある程度進み、
既存の投資済案件からのキャッシュフローが潤沢にある状態では、
日本政策金融公庫から10年の返済期間でローンを組むこともありえます。
フルローンを組むと、
返済期間が10年ということは
利回り10％の物件を買っても
元利金の返済に取られてしまうほど、どデカイ返済額になります。
確かに元金の返済が進み、バランスシート（貸借対照表、ＢＳ）は
時間を追うごとにどんどん純資産が増えて、財務の健全性が増すことになります。
しかし、投資の初期段階でこれをやってしまうと、
返済負担が家賃でカバーできずに、給与等の収入からそれを補填していかなければ
いけなくなります。
これは相当ダメ―ジが大きいと言わざるを得ません。
可能な限り避けるべきです。
どうしても赤字になってしまうならば、
① 頭金を貯めてから買う。
② 速やかに繰り上げ返済をして、キャッシュフローを黒字化させる。
ダメージって何？
という質問もあろうかと思いますが、
これは心理的負担感と収入が増えた実感のなさです。
人は10年もマイナスの収支になっているものに我慢できるほど
賢くはありません。
仮に多少金利が高くても、返済期間を長く取って
キャッシュフローは絶対に黒字化させておくべきです。
フリーキャッシュフローという言い方をしますが、
この『フリー』という言葉は極めて示唆に富んでいます。
まさに自由に使えるキャッシュを増やすことが大事なのです。
仮に財務の健全性が早く良くなるからと言って、
元金の返済ピッチを早くしても、確かに純資産は増えますが、
その純資産は自由に使えるお金ではありません。
売却しない限りは実現しない「含み」純資産です。
ですから投資の初期段階にあっては、
キャッシュフローを極大化させるべきなのです。
ある程度キャッシュフローが安定してから、純資産比率を高める戦略を
進めればよいのですからね！
とにかく初期段階ではフリーキャッシュフローです。
回収した家賃を1円でも多く残せる戦略を取りましょう！