勤め人であろうとも
不動産投資家であろうとも
不良債権の債務者になるなんて
「もってのほか」。
汚く稼いできれいに払う
そもそも不良債権になってはいけない
不良債権とは、
約束通りに払われない債権。
不動産投資家が約束通りに払えない。
そんな状態になるという事は？
「投資前のシミュレーションが間違っていた」
と、言うことに他なりません。
「銀行の見立てが悪かったんだ」と、
銀行を訴えるために弁護士を雇う人がいますが
彼らは不動産投資家ではありません。
※スルガ銀行の前でデモをしている詐欺られたカモの皆さん。
スルガ銀行も金融庁やマスコミの手前、
ある程度譲歩すると思いますが、
私は譲歩して欲しくありません。
「譲歩は銀行として当然の義務」
と思っている相手ですからね。
逆に一歩も引かずに、
債権者破産申立で反撃するべきでしょう。
え？なんか恨みでもあるのか？って？
いえいえ、回収マン魂です。
債権回収をしていると、
債務者のくせに反省がない奴を見ると
正義の鉄槌を下したい衝動に駆られるのです。
話がそれましたが、
そもそも約束通りに払えないような
プランを組むなという話です。
人様（ヒトサマ）のお金を借りて投資するなら、
自己資金の100倍の注意を払うのが投資家です。
借りた金だから投資するという不届きものが多いですが、
そもそも不良債権になること自体が
資本主義における退場すべきプレイヤーなのです。
みっともなくてもいい
世の中にはあまり評価されない仕事があります。
いわゆる、キツイ、汚い、危険という仕事ですね。
３Kでも構わないと思います。
お金を受け取ることができるという事は、
詐欺でなければ「社会の役に立っている」
という意味ですから、
正々堂々と商品を提供して、
対価を受け取っていいのです。
新築1億円のタワーマンションから
受け取る家賃も、
ド田舎の築50年の木造長屋から
受け取る家賃も、
同じお金です。
職業に貴賤なく、
お金に色はついていないのです。
正々堂々稼いで、
借金はキレイに払いましょう。
大多数は正常債権
特にデータがあるわけではないのですが、
特に日本と言う国は
不良債権が極めて少ない国だと思います。
全債権のうち、99.9％が
正常債権ではないでしょうか。
債権債務に争いがなく、
スムーズに発生、消滅していくことが
資本主義が健全に回転していくための
前提条件です。
最近は不動産投資ネタが尽きて債権回収のネタに頼っていますが、
健全なる勤め人投資家の皆様には
私の記事が役に立つことが
ないようにお祈りしております。
不良債権はいくらで売られていくのか？
ドナドナドーナードーナー
可愛い子牛はいくらで
売られるでしょうか？
仮に大人の牛になるのが
5歳とましょう。
5歳の元気な牛が
100万円で売れるとします。
1歳の子牛は
いくらで買えばいいでしょうか？
エサ代や牛舎の維持費など、
1頭あたり年間の育成コストは
3万円としましょう。
4年育てるので12万円
の費用がかかりますので、
88万円で仕入れれば
損はしません。
しかし88万円では、
利益も出ませんので！
利益を20万円もらいます。
よって68万円で仕入れることになります。
しかし、ここで「利益は10万円でもいいや！」
という競合が出てくると、
子牛に78万円の値が付きます。
こうやって子牛の値段が決まっていきます。
不良債権も同じだ
価格の上限は請求債権額となりますが、
請求できる債権の上限が回収できるなら
そもそも債権は売りません。
ではいくらになるのか？
あなたが1億円借金をしたとして、
それが返済できなくなる。
そして債権回収会社や
投資ファンドに売却される場合、
いくらで売られるのだろうか。
額面の5%とか10％とか言う弁護士や
知ったかぶりした不動産屋。
大いに反省して欲しい。
今や不良債権は市場が成熟しており、
安値では買えない。
確かに不良債権が売買される世の中ができたばかりの時は
値段は極めて安かった。
担保不動産の値段から処分費用や適正な利益を控除した金額で
売られていた。
さらに競売にするからと言って3割減で買っておいて、
任意売却で市場価格で売れば3割減した分が儲かる。
そんな市場もあるにはあった。
しかし、それは10年前の話。
今は債権の評価方法も決まっており、
その評価方法に即した価格で取引される。
返せる額を適性利回りで割り引いて算出する
不動産投資と全く同じだと認識しで良い。
回収できる額を毎月並べる。
2018年11月 10万
2018年12月 10万
2019年1月 10万
2019年2月 10万
2019年3月 110万
不動産なら家賃10万を5カ月回収して
5カ月目に100万円で
不動産自体を売るというシナリオ、
借金の返済でも同じ。
家賃の10万円が返済の10万円、
売却の100万円が一括弁済の100万円になるだけ。
この総額150万円を
何％で割り引きするかと言うだけの話。
利回りの逆算である。
割引現在価値（DCF）法で計算するだけである。
割引率は買い取り業者の資金調達力などにより変わる。
さらに債権の売り主が競り売りにすることで
買い取り価格は上がる。
今のゼロ金利の世の中であれば
5%程度の利回りを前提に割引いて
計算されることも。
ざっと140万円程度で買われたのではなかろうか。
そんな感じだ。
今の不良債券相場は相当高いと思って間違いない。
くれぐれも債権を売られたからと言って、
安く終わらせてくれるとは限らないので
注意して欲しい。
債権者はバカではないので
債務者の返済能力を適正に評価しているのである。
くれぐれも債権者を侮ってはいけない。