サイトアイコン サラリーマンと不動産投資

築古戸建投資は手元に現金が要る。

あらゆる事業に共通する

収入があり、
その範囲内で支出して、
生活をする。

一般的なサラリーマン生活と言うのは楽なものだ。
自分は生活費だけ心配していればよい。

しかしである。

築古戸建に投資をするならば運転資金が必要だ。
私も13物件も持っているので、
修繕が重なると、
100万、200万、50万…。
と、修繕投資が続くことがある。

これを考慮に入れずにバンバン投資していると、
資金がショートする。

まさに今その状態だ。

雨漏り・・・・

一通りの退去⇒リフォームの流れが落ち着いたと思ったら、
雨漏りである。

築50年の木造アパートなので、
1か所かどうかも分からない。
小手先の修繕では、
また同じようなことが発生する懸念があるため、
抜本的な修繕を行いたいところだ。

再建築不可アパートで、
土地100㎡、建物130㎡くらいのサイズである。
ちょっと大きめの戸建賃貸にリフォームしたい気もするが、
時期尚早だ‥‥。
なんせ、1880万円借りて残債はまだ1700万円もある。

我ながら恐ろしい投資に踏み切ったものである。
給与からガンガン繰上げ返済するぞ!
と、息巻いて投資したものの、
その後、繰上げ返済するカネを全部新規の戸建に投資したので、
返済は全く進んでいない。

酷い状態だ。

追徴課税で1,500万円もヤラられると、2年は瀕死状態になる。

2021年に借りるだけ借りて1,500万円の追徴課税を支払ったが、
全然そのダメ―ジから回復できていない。

加速度的に物件を増やせたのは、
なんてことはない。
納付すべき税金を先送りして買っていたに過ぎない。

そのツケを払っているだけなのだが、
なかなかにキツい。
調子に乗って勤め人卒業なんかしていたら、
今頃物件を売って、再就職活動をしていたことだろう。
恐ろしい話だ。

1,500万円のカードローンを完済して、カードローンを解約。
800万円の現金で投資をした翌月に
追徴課税1,500万円直撃だったので、非常に苦しかった。
トモダチと、カードローンを再契約するファイナンスを引いて何とか
全額納付をしたものの、
そこへ追い打ちの退去ラッシュ、リフォームラッシュで、
SATさんのHPはもうゼロ!という状態だった。

よくもまあ、物件を1つも売ることなく、
今こうして息をしていると我ながら思う。

これも、自宅を買わず、自動車も持たない生活をしていたおかげだ。
ちょっとカネがあるからと言って、贅沢をしてはいけない。
勤め人卒業なんて、私のような投資家にはやめておいたほうがいいのだろう。

納付完了してから、まだたった1年半である。
回復するわけがないのだ。
借りた1,500万円は全く返済が進んでいない。
上がった収益を全部リフォームに支払ったからである。

つくづく思う。

築古不動産投資で規模を拡大するにつれて、
手元の現預金は常に500万円は確保しておくべきだ。と。

新築であればしばらく多額の修繕は発生しないが、
中古は危ない。
どんなリフォームが出てくるかわかったものではない。

安定した経営ができるのはおそらくあと2年はかかる。
コツコツ返済して45歳くらいからまた攻める時期も来るだろうから、
息だけして生きようと思ふ。

つづく

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