サイトアイコン サラリーマンと不動産投資

日本政策金融公庫の抵当権設定

平成最後の平日に抵当権設定契約書が届いた

今回の融資(15号物件)の融資は、
購入対象物件(15号物件)に加えて、奥の土地建物(12号物件)の担保設定でいけるとおもっていました。
結局完済した2号物件も共同担保に入れることになりました。

公庫の審査の過程で、12号物件の1番抵当も取る。
ということで間違った承認を取っていたようです。
急遽2号物件も追加設定することで何とかいけました。

抵当権設定契約書がやっと連休前、平成最後の平日に届いたので、本日バタバタと作業をしておりました。

① 抵当権設定契約証書に捺印
② 2号物件の権利書(登記識別情報通知)
③ 印鑑証明書(取得してスタンバイしていた)
④ 委任状

これらを司法書士に発送しました。
連休明けに設定が完了すると思います。

出来上がり担保

公庫の担当の方が「出来上がり担保」という言葉を使っていましたが、15号物件もこのような担保設定方法になるそうです。

私は初でしたが、住宅を新築する場合には、建物が完成する前から、建設業者に3回に分けて支払いをする場合もあるそうで、

① 着工時1,000万円
② 中間金1,500万円
③ 完成時500万円

総額3,000万円で、土地が3,000万円だとすれば、
住宅ローン6,000万円の借入が、建物が出来上がってからしか抵当権設定登記はできないので、その意味で「出来上がり担保」というのかなと思っています。

今回の場合には
建物を壊した後に担保設定するという場合なので、
逆な気がしますし、先に融資金を渡してしまうのだから、せめて土地だけでも担保設定すればいいのに。
と、思いましたが、金融機関には金融機関なりのやり方があるので、特に害がなければ従っておいた方がいいでしょう。

面倒な客にはなりたくありませんからね。

5月下旬には100万円の追加融資を受ける

物件代900万円と、解体費用100万円融資をしてもらい、
合計1,000万円、金利1.31%、返済期間10年で組むことができました。
現在は12号物件の入居者が立ち退きをするのを待っている状態です。
立ち退きが完了次第、売却を進めていきます。

売値調査

大体坪100万円というところのようです。
SUUMO、アットホームなどのウェブサイトで
「買いたい」「土地」で検索して周辺相場を調べてみた結果です。

2,500万円で売り出す予定です。
公庫に1,000万円返済して、
12号物件の担保設定をしている三井住友トラストL&Fに700万円返済。
手元には諸費用を控除して700万円程残るかなと思っています。
これでカードローンを完済しようかと思っています。
取らぬ狸の皮算用ではありますが、
何とか法人4期目の収益の柱として2019年内に取引が成立すればいいなと思っています。

売れるまでは元利払いだけを受けとめる必要がある

12号物件の立ち退きで家賃がマイナス8万円。
公庫の返済が始まってマイナス10万円。

18万円のマイナスキャッシュフローです。
これが加藤ひろゆき先生の言う「吐きそうにナル」という状態です。
まあ返済のうち10万円は売れれば戻ってくる元金なので、
貯金をしていると思って払いながら待つことにします。
一時64万円までCF(キャッシュフロー)が増えましたが、これで46万円におちてしまいます。
売れてしまえばキャッシュフローは13万円程改善し、併せて700万円のキャッシュが手に入ります。それで月8万円払っているカードローンを終わらせるので、都合21万円プラスとなり、CFは67万円に戻ります。

早く売れないかなあ…と、売り出す前から祈っています。
売れるまで新規投資は控えると思いますし、
売れた後も、大型物件を買うためにカードローンを終わらせることに集中するので、投資はしばらくお休みです。

よほどいい案件でもない限りはゆっくりやっていきます。
そんな状態で毎日更新するネタがあるのか?
という説もありますが、しっかり続けていきます。

よろしくお願いします。

をはり

モバイルバージョンを終了